Vergleichen Sie eine Anschlussfinanzierung mit Auszahlung mit einer Strategie aus bestehender Hypothek plus HELOC hinsichtlich der Lebenszeitkosten.
Vorbehalt bezüglich des Zinsumfelds: Wenn Ihr bestehender Hypothekenzins weit unter dem aktuellen Umschuldungsangebot liegt, zwingt die Umschuldung jeden Dollar des verbleibenden Kapitals auf den neuen (höheren) Zinssatz. In diesem Szenario ist der Weg „Hypothek beibehalten plus HELOC“ normalerweise günstiger, selbst wenn der HELOC-Zins beängstigend aussieht, da nur das Geld, das Sie tatsächlich leihen, diesem ausgesetzt ist. Kehren Sie das Bild in einem fallenden Zinsumfeld um, und eine Umschuldung mit Barauszahlung wird zur besseren Option.
Wenn ein Hausbesitzer einen beträchtlichen Geldbetrag aus dem Eigenkapital entnehmen möchte, das sich in einer Immobilie aufgebaut hat – um eine Küche zu renovieren, ein Studium zu finanzieren, Schulden mit höheren Zinssätzen zu konsolidieren oder eine Anzahlung für ein Zweitwohnsitz zu leisten – bietet der Markt zwei strukturell unterschiedliche Möglichkeiten, dies zu tun, und diese kosten fast nie das Gleiche. Die erste ist eine Auszahlungsrefinanzierung (Cash-out Refinance): Sie ersetzen Ihre bestehende erste Hypothek durch eine neue, größere erste Hypothek, und der Kreditgeber zahlt Ihnen die Differenz bei Abschluss. Die zweite ist eine Hypothekendarlehens-Kreditlinie (Home Equity Line of Credit, HELOC): Sie behalten die erste Hypothek genau so, wie sie ist, und fügen eine revolvierende Kreditlinie mit zweiter Rangstelle hinzu, von der Sie Geld abheben können. Die Wahl zwischen beiden ist eine der folgenschwersten Entscheidungen in Bezug auf das Zinsumfeld, die ein Hausbesitzer jemals trifft, da die Wahl leise bestimmt, zu welchem Zinssatz jeder einzelne Dollar des verbleibenden Kapitals für die nächsten zehn bis dreißig Jahre verzinst wird. Dieser Rechner vergleicht beide Optionen für denselben Eigenkapitalbedarf, denselben Zeithorizont und dieselben Gebühren – die Antwort auf die Frage "Spart eine Refinanzierung tatsächlich Geld oder fühlt es sich nur so an?" ist eine Zahl, kein Verkaufsgespräch.
Beide Wege führen zu einer Abfolge von Standard-Tilgungsformeln. Die Annuitätenzahlung für einen Festzins lautet M = P × r × (1 + r)ⁿ / ((1 + r)ⁿ − 1), wobei P das Kapital, r der monatliche Zinssatz (Jahreszins geteilt durch 12) und n die Gesamtzahl der monatlichen Zahlungen ist. Option A – die Auszahlungsrefinanzierung – setzt Neues Kapital = aktueller Saldo + entnommenes Geld + Abschlusskosten (als Prozentsatz des neuen Darlehens in das Darlehen integriert), berechnet dann die neue monatliche Zahlung über die neue Laufzeit. Die Lebenszeitkosten von Option A ergeben sich aus neuer Zahlung × neue Laufzeit in Monaten. Option B – die Hypothek beibehalten und eine HELOC hinzufügen – lässt die bestehende Zahlung unverändert (berechnet aus dem bestehenden Saldo, dem bestehenden Zinssatz und den verbleibenden Monaten) und fügt eine zweite Annuitätenzahlung hinzu, die auf dem entnommenen Geld zum HELOC-Zinssatz über die HELOC-Rückzahlungsfrist berechnet wird. Die Lebenszeitkosten von Option B ergeben sich aus der bestehenden Zahlung × verbleibende Monate + der HELOC-Zahlung × HELOC-Laufzeit. Die Hauptkennzahl ist die Kostendifferenz = Gesamt-Refi − Gesamt-Behalten; eine negative Zahl bedeutet, dass die Auszahlungsrefinanzierung günstiger ist.
Die Eingaben sind in vier kurze Blöcke unterteilt. Bestehende Hypothek sind Ihr aktueller Saldo, Ihr aktueller Zinssatz und die verbleibenden Monate. Zu entnehmendes Eigenkapital ist das Bargeld, das Sie tatsächlich benötigen – nicht der maximale Betrag, den Sie leihen könnten, sondern der Dollarbetrag, der nach Abschluss auf Ihrem Bankkonto eingeht. Refinanzierungsangebot sind der neue Zinssatz, den der Kreditgeber anbietet, die neue Laufzeit in Jahren (15 / 20 / 25 / 30) und die Abschlusskosten, ausgedrückt als Prozentsatz des neuen Darlehensbetrags (typischerweise 2 – 4 %). HELOC-Angebot sind der HELOC-Zinssatz (HELOCs sind in der Regel variabel; geben Sie den aktuellen Zinssatz ein und führen Sie den Rechner erneut mit +1 % und +2 % aus, um ihn zu testen) und die Rückzahlungsfrist in Jahren. Das Ergebnis-Panel zeigt den empfohlenen Weg, die monatliche Zahlung für jede Option, die monatliche Differenz, die Lebenszeitkosten jeder Option, die Lebenszeit-Lücke und ein nebeneinanderliegendes Balkendiagramm, das die Zins- und Tilgungskomponenten der Gesamtkosten jeder Option zeigt. Eine kurze Urteil-Zeile fasst den Kompromiss in einem Satz zusammen.
Betrachten Sie das gängigste moderne Szenario: Sie schulden 240.000 $ bei 4,0 % für eine bestehende 30-jährige Hypothek mit noch 20 Jahren Restlaufzeit, und Sie benötigen 80.000 $ Bargeld. Ein Kreditgeber bietet eine 30-jährige Auszahlungsrefinanzierung zu 6,5 % mit 3 % Abschlusskosten an; eine HELOC ist zu 8,5 % über 15 Jahre rückzahlbar. Option A – Auszahlungsrefinanzierung – wandelt das Darlehen in 329.600 $ zu 6,5 % für 360 Monate um, Zahlung ca. 2.083 $, Lebenszeitkosten ca. 749.830 $. Option B – Hypothek behalten + HELOC – behält die bestehende Zahlung von 1.454 $ für 240 weitere Monate (insgesamt 349.030 $) und fügt eine HELOC von 80.000 $ / 8,5 % / 15 Jahre zu 788 $ / Monat für insgesamt 141.790 $ hinzu, Lebenszeit ca. 490.820 $. Option B ist rund 259.000 $ günstiger – nicht weil der HELOC-Zinssatz gut ist (das ist er nicht), sondern weil die Auszahlungsrefinanzierung jeden Dollar der verbleibenden 240.000 $ auf den neuen Zinssatz von 6,5 % zwingt, während Option B nur die 80.000 $ an neuem Geld einem hohen Zinssatz aussetzt. Dies ist die Zinsfalle: Eine Differenz von 2,5 Prozentpunkten zwischen Ihrem bestehenden Zinssatz und dem aktuellen Refinanzierungsangebot, multipliziert über Hunderttausende von verbleibendem Kapital, kann die sichtbare HELOC-Prämie in den Schatten stellen.
Fünf Fehler machen Hausbesitzern beim Vergleich zu schaffen. Erstens, die Refinanzierung bindet das gesamte Eigenkapital zum höheren Zinssatz. Wenn Ihre bestehende erste Hypothek bei 3 – 4 % liegt und die aktuellen Zinssätze bei 6 – 7 %, wandelt eine Auszahlungsrefinanzierung leise jeden verbleibenden Dollar des Kapitals in 6 – 7 % Geld um. Die Auszahlungsspanne ist das, was zählt; der angegebene Zinssatz nicht. Zweitens, das Risiko von variablen HELOC-Zinssätzen. Die meisten HELOCs sind an den Prime Rate plus eine Marge gekoppelt und werden monatlich oder vierteljährlich angepasst. Der Rechner läuft mit einem festen Zinssatz, führen Sie ihn also mit Zinssatz +1 % und +2 % erneut aus, bevor Sie unterschreiben – wenn Option B immer noch knapp gewinnt, ist die variable Zinsbelastung akzeptabel; wenn der Vorsprung hauchdünn ist, fixieren Sie den Zinssatz oder wählen Sie die Refinanzierung. Drittens, die nachrangige Stellung bei Zwangsvollstreckung. Die HELOC steht hinter der ersten Hypothek in der Kapitalstruktur – bei einem Zwangsverkauf wird die erste Hypothek zuerst bedient, die HELOC an zweiter Stelle, und eine zahlungsunfähige HELOC kann genauso zwangsversteigert werden wie eine erste Hypothek. Kreditgeber kalkulieren den variablen Zinssatz, um diese Unterordnung auszugleichen. Viertens, Vorfälligkeitsentschädigungen. Einige HELOCs verlangen eine Gebühr für die vorzeitige Kündigung, wenn Sie die Kreditlinie innerhalb der ersten drei Jahre schließen, und einige erste Hypotheken haben immer noch Vorfälligkeitsentschädigungen, die greifen, wenn Sie sie refinanzieren. Prüfen Sie beides, bevor Sie unterschreiben. Fünftens, die US-TCJA-Grenzen für die Abzugsfähigkeit von Hypothekenzinsen. Seit dem Tax Cuts and Jobs Act von 2017 sind Zinsen für Eigenkapitalhypotheken in der US-Bundessteuererklärung nur abzugsfähig, wenn die geliehenen Mittel zum Kauf, Bau oder zur wesentlichen Verbesserung des Hauses verwendet werden, das die Hypothek absichert – Zinsen auf eine HELOC, die für Studiengebühren oder Schuldenkonsolidierung verwendet werden, sind nicht abzugsfähig, ebenso wenig wie der Auszahlungsanteil einer Refinanzierung für denselben Zweck. Der Brutto-Vergleich, den der Rechner durchführt, ist der richtige Ausgangspunkt; der Netto-Vergleich kann das Ergebnis verschieben, wenn Ihre Entnahme entweder für die eine oder die andere Option abzugsfähig ist und nicht für die andere.
Die beiden Wege existieren fast überall, aber die regionale Umsetzung variiert. In den Vereinigten Staaten sind sowohl Auszahlungsrefinanzierungen als auch HELOCs weit verbreitet und leicht reguliert; die übliche Obergrenze für das kombinierte Beleihungsauslauf (CLTV) liegt bei 80 – 85 % für Auszahlungsrefinanzierungen und 80 – 90 % für HELOCs, je nach Kreditgeberpräferenz, und die Abschlusskosten betragen 2 – 5 % des neuen Darlehens für die Refinanzierung gegenüber fast Null für die HELOC. In Kanada ist das dominierende Produkt die readvanceable mortgage – ein einziges Produkt, das einen abnehmenden Teil der ersten Hypothek mit einem wieder abrufbaren HELOC-Teil kombiniert, typischerweise begrenzt auf 65 – 80 % des Immobilienwertes, wobei der HELOC-Teil automatisch wieder verfügbar wird, wenn das Kapital zurückgezahlt wird; der gleiche Rechnerrahmen gilt, aber die Abschlusskosten auf der HELOC-Seite sinken auf fast Null, da die Kreditlinie bei der Aufnahme vorab genehmigt wurde. In Frankreich wurden Auszahlungsrefinanzierungen (rachat de crédit avec trésorerie) durch die HCSF-Kreditregeln von 2020 erheblich verschärft, die die gesamten Haushaltsverschuldungsdienstzahlungen auf 35 % des Bruttoeinkommens begrenzt haben und Auszahlungsgenehmigungen rar machten; Eigenkapitalentnahmen in Frankreich erfolgen heute meist über ein separates Konsumentenkredit statt einer echten Auszahlungsrefinanzierung. Im Vereinigten Königreich ist das Äquivalent einer HELOC eine second-charge mortgage (oft als Festdarlehen statt als revolvierende Linie strukturiert), die neben der üblicheren Praxis der Umschuldung am Ende der Festzinsphase verfügbar ist. In allen vier Gerichtsbarkeiten ist die zugrunde liegende Entscheidung dieselbe: Wenn Ihr bestehender Hypothekenzinssatz deutlich unter dem aktuellen Refinanzierungsangebot liegt, gewinnt fast immer der Weg, die Hypothek beizubehalten und eine HELOC hinzuzufügen; wenn der bestehende Zinssatz über dem aktuellen Angebot liegt, ist eine Auszahlungsrefinanzierung meist die bessere Wahl. Berechnen Sie beide Werte, bevor Sie unterschreiben.