Compare una refinanciación con retiro de efectivo con una estrategia de mantener hipoteca más HELOC en cuanto al costo de por vida.
Advertencia sobre el entorno de tipos: cuando el tipo de interés de su hipoteca existente está muy por debajo de la cotización de refinanciación actual, la refinanciación obliga a que cada dólar del principal restante se aplique al nuevo (más alto) tipo de interés. En ese régimen, la opción de conservar la hipoteca más HELOC suele ser más económica, incluso cuando el tipo de interés del HELOC parece alarmante, porque solo el efectivo que realmente pide prestado está expuesto a él. Invierta la imagen en un entorno de tipos decrecientes y una refinanciación con retiro de efectivo se convierte en la mejor opción.
Cuando un propietario necesita obtener una cantidad significativa de efectivo de la plusvalía acumulada en una propiedad — para remodelar una cocina, financiar la matrícula universitaria, consolidar deudas con tasas de interés más altas o financiar el pago inicial de una segunda vivienda — el mercado ofrece dos formas estructuralmente diferentes de hacerlo, y casi nunca cuestan lo mismo. La primera es una refinanciación con retiro de efectivo: reemplaza su hipoteca principal existente con una nueva hipoteca principal más grande, y el prestamista le entrega la diferencia al cierre. La segunda es una línea de crédito con garantía hipotecaria, o HELOC: mantiene la hipoteca principal exactamente como está y agrega una línea revolvente de segundo gravamen de la que puede disponer. Elegir entre ellas es una de las decisiones más trascendentales sobre el entorno de las tasas que un propietario toma, porque la elección determina silenciosamente a qué tasa pagará cada dólar restante de capital pendiente durante los próximos diez a treinta años. Esta calculadora evalúa ambas opciones con la misma necesidad de plusvalía, el mismo horizonte y el mismo conjunto de tarifas, por lo que la respuesta a "¿la refinanciación realmente me ahorrará dinero o solo me dará la sensación de que lo hace?" es un número, no un discurso de venta.
Ambos caminos se reducen a una secuencia de fórmulas de amortización estándar. El pago de amortización a tasa fija es M = P × r × (1 + r)ⁿ / ((1 + r)ⁿ − 1), donde P es el capital, r es la tasa mensual (anual dividida entre 12) y n es el número total de pagos mensuales. Opción A — la refinanciación con retiro de efectivo — establece nuevo capital = saldo actual + efectivo extraído + costos de cierre (incluidos en el préstamo como un porcentaje del nuevo préstamo), luego calcula el nuevo pago mensual durante el nuevo plazo. El costo de por vida de la Opción A es igual al nuevo pago × nuevo plazo en meses. Opción B — mantener la hipoteca y agregar una HELOC — deja el pago existente intacto (calculado a partir del saldo existente, la tasa existente y los meses restantes) y agrega un segundo pago de amortización calculado sobre el efectivo extraído a la tasa HELOC durante el plazo de pago de la HELOC. El costo de por vida de la Opción B es igual al pago existente × meses restantes + el pago de la HELOC × plazo de la HELOC. El número principal es la diferencia de costo = total refinanciación - total mantener; un número negativo significa que la refinanciación con retiro de efectivo es más barata.
Las entradas se dividen en cuatro bloques cortos. Hipoteca existente es su saldo actual, su tasa actual y los meses restantes. Plusvalía a extraer es el efectivo que realmente necesita, no el máximo que podría pedir prestado, sino la cantidad en dólares que saldrá de su cuenta bancaria al cierre. Oferta de refinanciación es la nueva tasa que el prestamista está cotizando, el nuevo plazo en años (15 / 20 / 25 / 30) y los costos de cierre expresados como un porcentaje del monto del nuevo préstamo (típicamente 2 – 4 %). Oferta de HELOC es la tasa de la HELOC (las HELOC suelen ser variables; ingrese la tasa actual y vuelva a ejecutar la calculadora con +1 % y +2 % para ponerla a prueba) y el plazo de pago en años. El panel de Resultados muestra la ruta recomendada, el pago mensual bajo cada opción, la diferencia mensual, el costo de por vida de cada una, la brecha de por vida y un gráfico de barras comparativo que muestra los componentes de capital e intereses de cada total. Una breve línea de veredicto resume la compensación en una oración.
Considere el escenario moderno más común: usted debe 240.000 $ al 4,0 % en una hipoteca existente a 30 años con 20 años restantes, y necesita 80.000 $ en efectivo. Un prestamista ofrece una refinanciación con retiro de efectivo a 30 años al 6,5 % con 3 % de costos de cierre; una HELOC está disponible al 8,5 % a pagar en 15 años. Opción A — refinanciación con retiro de efectivo — convierte el préstamo en 329.600 $ al 6,5 % durante 360 meses, pago ≈ 2.083 $, costo de por vida ≈ 749.830 $. Opción B — mantener + HELOC — mantiene el pago existente de 1.454 $ durante 240 meses más (349.030 $ en total) y agrega una HELOC de 80.000 $ / 8,5 % / 15 años por 788 $ / mes por un total de 141.790 $, costo de por vida ≈ 490.820 $. La Opción B es aproximadamente 259.000 $ más barata — no porque la tasa de la HELOC sea buena (no lo es), sino porque la refinanciación con retiro de efectivo obliga a cada dólar de los 240.000 $ restantes a la nueva tasa del 6,5 %, mientras que la Opción B expone solo los 80.000 $ de dinero nuevo a una tasa alta. Esta es la trampa de la tasa: una brecha de 2,5 puntos entre su tasa existente y la cotización de refinanciación actual, multiplicada por cientos de miles de capital restante, puede empequeñecer la prima visible de la HELOC.
Cinco errores confunden a los propietarios al realizar esta comparación. Primero, la refinanciación bloquea toda la plusvalía a la tasa más alta. Si su hipoteca principal existente tiene una tasa del 3 – 4 % y las tasas actuales son del 6 – 7 %, una refinanciación con retiro de efectivo convierte silenciosamente cada dólar restante de capital en dinero al 6 – 7 %. El diferencial del retiro de efectivo es lo que importa; la tasa principal no lo hace. Segundo, el riesgo de tasa variable de la HELOC. La mayoría de las HELOC están vinculadas a la tasa prime más un margen y se ajustan mensual o trimestralmente. La calculadora se ejecuta a una tasa fija, así que vuelva a ejecutarla con la tasa +1 % y +2 % antes de firmar — si la Opción B aún gana por margen, la exposición a la tasa variable es aceptable; si el margen es muy ajustado, bloquee la tasa o elija la refinanciación. Tercero, posición de segundo gravamen en caso de ejecución hipotecaria. La HELOC se sitúa detrás de la hipoteca principal en la pila de capital — en una venta forzada, el primer gravamen se paga primero, la HELOC en segundo lugar, y una HELOC en mora puede ejecutar la hipoteca al igual que una hipoteca principal. Los prestamistas fijan la tasa variable para compensar esa subordinación. Cuarto, penalizaciones por pago anticipado. Algunas HELOC cobran una comisión por terminación anticipada si cierra la línea dentro de los primeros tres años, y algunas hipotecas principales todavía tienen penalizaciones por pago anticipado que muerden si las refinancia. Verifique ambas antes de firmar. Quinto, límites de la TCJA de EE. UU. sobre la deducibilidad de intereses de capitalización. Desde la Ley de Empleo y Reducción de Impuestos de 2017, los intereses de capitalización solo son deducibles en las declaraciones federales de EE. UU. cuando los fondos prestados se utilizan para comprar, construir o mejorar sustancialmente la vivienda que garantiza el préstamo — los intereses de una HELOC utilizada para matrícula o consolidación de deudas no son deducibles, ni tampoco lo es la parte de retiro de efectivo de una refinanciación utilizada para el mismo propósito. La comparación antes de impuestos que realiza la calculadora es la correcta para empezar; la comparación después de impuestos puede cambiar el veredicto si su retiro califica para deducibilidad bajo cualquiera de las rutas y no bajo la otra.
Las dos rutas existen en casi todas partes, pero la logística regional varía. En Estados Unidos, tanto las refinanciaciones con retiro de efectivo como las HELOC están ampliamente disponibles y están ligeramente reguladas; el límite estándar de préstamo a valor combinado (LTV) es del 80 – 85 % para las refinanciaciones con retiro de efectivo y del 80 – 90 % para las HELOC, dependiendo del apetito del prestamista, y los costos de cierre oscilan entre el 2 y el 5 % del nuevo préstamo para la refinanciación frente a casi cero para la HELOC. En Canadá, el producto dominante es la hipoteca reajustable — un solo producto que combina una porción de hipoteca principal decreciente con una porción de HELOC que se puede volver a pedir prestada, típicamente limitada al 65 – 80 % del valor de la vivienda, con la porción de HELOC que se reactiva automáticamente a medida que se paga el capital; el mismo marco de calculadora se aplica, pero el costo de cierre del lado de la HELOC se reduce a casi cero porque la línea se preaprobó al originarse. En Francia, la refinanciación con retiro de efectivo (rachat de crédit avec trésorerie) se vio significativamente restringida por las reglas de préstamo de la HCSF de 2020, que limitaron el servicio total de la deuda de los hogares al 35 % del ingreso bruto y hicieron escasas las aprobaciones de retiro de efectivo; la liberación de plusvalía en Francia ahora se realiza principalmente a través de un préstamo de consumo separado en lugar de una verdadera refinanciación con retiro de efectivo. En el Reino Unido, el equivalente a una HELOC es una hipoteca de segundo cargo (a menudo empaquetada como un préstamo a plazo fijo en lugar de una línea revolvente), disponible junto con la práctica más común de refinanciación al final del período de tasa fija. En las cuatro jurisdicciones, la decisión subyacente es la misma: cuando su tasa de hipoteca existente está bien por debajo de la cotización de refinanciación actual, la ruta de mantener la hipoteca más HELOC casi siempre gana; cuando la tasa existente está por encima de la cotización actual, una refinanciación con retiro de efectivo generalmente lo hace. Ejecute ambos números antes de firmar.