Línea de crédito con garantía hipotecaria — línea máxima, pago de disposición solo con intereses, pago de amortización.
Una HELOC es una segunda hipoteca a tipo variable: los pagos aumentan (y disminuyen) con el índice. El período de retiro solo de intereses mantiene el saldo plano; una vez que comienza el período de amortización, el pago aumenta porque el principal debe ahora retirarse en una ventana fija. En los Estados Unidos, la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos (TCJA) limita la deducibilidad de los intereses de las HELOC a los retiros utilizados para comprar, construir o mejorar sustancialmente la vivienda que garantiza el préstamo; los intereses de un retiro utilizado para, por ejemplo, un automóvil o la matrícula ya no son deducibles desde 2018. Confirme el tratamiento fiscal con un CPA antes de contar con una deducción.
Una Línea de Crédito con Garantía Hipotecaria — HELOC por sus siglas en inglés — convierte la plusvalía de su hogar en una línea revolvente de la que puede disponer, pagar y volver a disponer, muy parecido a una tarjeta de crédito garantizada por su casa. Es una de las fuentes de préstamo más baratas disponibles para un propietario en EE. UU. porque el prestamista está en segunda posición detrás de su hipoteca principal y está garantizado por bienes inmuebles; ese mismo hecho también la convierte en una de las más peligrosas, porque un incumplimiento no solo afecta su puntaje crediticio, sino que puede llevar su hogar a la ejecución hipotecaria. Dos preguntas deciden si una HELOC es la herramienta adecuada para un proyecto determinado: ¿cuánto puedo pedir prestado realmente? y ¿cómo se verá el pago durante y después del período de disposición? La primera respuesta está limitada por el límite de préstamo a valor (LTV) del prestamista menos el saldo de su hipoteca principal existente; la segunda cambia drásticamente en el límite de disposición/pago porque una HELOC es solo con intereses mientras está disponiendo y totalmente amortizada una vez que finaliza el período de disposición. Esta calculadora calcula ambos números para cualquier combinación de valor de la vivienda, saldo hipotecario, límite de LTV, monto de la disposición, tasa y plazo, y muestra el costo de por vida para que pueda verificar la sensatez del total antes de firmar.
La línea máxima está limitada por el límite combinado de préstamo a valor (CLTV) del prestamista, expresado como un porcentaje del valor tasado de la vivienda, menos el saldo de la hipoteca principal pendiente:
línea_max = max(0, valor_vivienda × (cltv_max ÷ 100) − saldo_hipoteca)
El pago principal es el pago mensual solo con intereses durante el período de disposición — el pago mínimo que la mayoría de los prestamistas exigen mientras todavía está retirando dinero. Con D dispuesto a una tasa anual r (como porcentaje), el mínimo mensual es simplemente:
mensual_solo_intereses = D × (r ÷ 100) ÷ 12
Al final del período de disposición, el saldo es lo que aún debe; que, en un horario estricto de solo intereses, es igual a la cantidad dispuesta. El período de pago posterior es una amortización estándar de ese saldo durante el plazo de pago en meses n, a la misma tasa (que, recuerde, es variable y es probable que haya cambiado para entonces):
mensual_amortización = D × r' × (1 + r')ⁿ / ((1 + r')ⁿ − 1) con r' = r ÷ 100 ÷ 12
El costo de por vida es la suma de cada pago de solo intereses durante los años de disposición más cada pago de amortización durante los años de pago; el interés de por vida es ese total menos el capital D. La 'tasa anual efectiva' que se muestra en el panel de resultados es una simple aproximación de total de intereses dividido por (capital × años totales) — conveniente para comparaciones rápidas entre ofertas de HELOC, no una APR regulatoria.
Las entradas se dividen en tres bloques. El bloque Propiedad necesita el valor actual de su vivienda (la mayoría de los prestamistas aceptan una valoración automatizada o una tasación reciente), el saldo de su hipoteca principal y el límite de LTV que su banco permitirá — el 80 % es conservador, el 85 % es el más común, y algunas cooperativas de crédito llegan al 90 % o incluso al 95 % para prestatarios con buen crédito y saldos de hipotecas principales bajos. El bloque Disposición necesita cuánto desea retirar y la tasa que el prestamista está cotizando; las tasas de las HELOC generalmente se expresan como prime + margen, por lo que un margen del 0,5 % sobre un prime del 8,0 % le da el 8,5 %. El bloque Plazos tiene dos casillas de selección para el período de disposición (5 o 10 años; 10 es el predeterminado en EE. UU.) y el período de pago (10, 15 o 20 años; 20 es el más común). Presione los ajustes preestablecidos del ejemplo para ver cómo la línea escala con el valor de la vivienda y cómo cambia la forma del pago cuando elige un período de pago más corto.
Usted posee una vivienda de 500.000 $ con 200.000 $ restantes en la hipoteca principal y un prestamista dispuesto a llegar al 85 % de CLTV. Por lo tanto, su línea máxima es 500.000 × 0,85 − 200.000 = 225.000 $. Desea retirar 50.000 $ para renovar una cocina, por lo que el prestamista financia eso y deja 175.000 $ de margen para futuras disposiciones. Al 8,5 %, el pago mensual solo con intereses durante el período de disposición de 10 años es 50.000 × 0,085 ÷ 12 = 354,17 $. En el mes 121, el período de disposición finaliza y el préstamo se convierte a un plan de amortización a 20 años sobre el saldo de 50.000 $: el nuevo pago mensual es aproximadamente 433,91 $ — un aumento del 22 %. El interés total durante los 30 años completos es aproximadamente $354,17 × 120 + 433,91 × 240 − 50.000 = 42.500 $ + 54.138 $ = 96.638 $; la tasa efectiva es aproximadamente 96.638 $ ÷ 50.000 $ ÷ 30 = 6,4 % al año — menor que el 8,5 % principal solo porque pasa la primera década pagando intereses sobre un saldo que nunca disminuye. Ahora imagine que retira los 200.000 $ completos en su lugar: el pago mensual solo con intereses aumenta a aproximadamente 1.417 $ y el pago mensual de amortización a aproximadamente 1.736 $, con un interés total superior a 385.000 $.
Siete trampas cogen desprevenidos a los prestatarios de HELOC. Tasa variable — la tasa fluctúa con la tasa prime; un movimiento de 100 pb en un saldo de 100.000 $ agrega aproximadamente 83 $/mes a un pago solo con intereses. Una refinanciación con retiro de efectivo a tasa fija intercambia una tasa más alta por previsibilidad. Pago global al final del período de disposición — algunas HELOC estructuran todo el saldo como pagadero en su totalidad al cierre del período de disposición en lugar de amortizarlo; revise el contrato. Trampas de reinicio del período de disposición — algunos prestamistas permiten un 'reinicio' que extiende nuevamente el período de solo intereses; tentador, pero pospone el muro de amortización y lo encierra en un horizonte general más largo. Penalizaciones por pago anticipado y costos de cierre — las HELOC a menudo anuncian cero costos de cierre pero los recuperan mediante comisiones por terminación anticipada si cierra la línea dentro de los primeros 36 meses. Riesgo de segundo gravamen en caso de ejecución hipotecaria — si incumple y la vivienda se vende, la hipoteca principal se paga primero; un prestamista de HELOC en un mercado deprimido puede perseguirlo por el déficit de todos modos. Líneas de crédito congeladas durante las recesiones — en 2008 y nuevamente en 2020, los prestamistas congelaron unilateralmente la capacidad de HELOC no utilizada cuando los valores de las viviendas cayeron o el perfil crediticio del prestatario cambió; una línea que contaba para un fondo de emergencia puede no estar ahí cuando la necesite. Deducibilidad fiscal de la TCJA — desde 2018 (Ley de Empleo y Reducción de Impuestos) los intereses de HELOC solo son deducibles cuando los fondos se utilizan para comprar, construir o mejorar sustancialmente la vivienda que garantiza el préstamo; usar una HELOC para consolidar deudas de tarjetas de crédito o pagar matrícula ya no califica, a pesar de que la tasa de interés es mucho más baja que las alternativas.
En Estados Unidos, el pariente más cercano de la HELOC es el HELOAN (préstamo con garantía hipotecaria), una hipoteca secundaria a tanto alzado, a tasa fija y totalmente amortizable — misma garantía, mismas matemáticas de LTV, pero sin flexibilidad de disposición. La otra alternativa común es la refinanciación con retiro de efectivo, donde la hipoteca principal completa se reemplaza por un préstamo a tasa fija más grande y la diferencia se paga en efectivo; las refinanciaciones con retiro de efectivo intercambian flexibilidad de tasa por un gran evento de cierre y un solo pago mensual. Canadá no tiene un equivalente de HELOC comercializado ampliamente para viviendas valoradas por debajo de aproximadamente 200.000 C$; en su lugar, los canadienses utilizan una 'línea de crédito con garantía hipotecaria' comercializada como parte de una hipoteca reajustable que es estructuralmente similar pero requiere la hipoteca principal agrupada. Francia retiró el prêt hypothécaire rechargeable (un producto similar de revolvencia sobre plusvalía) en 2014 debido a preocupaciones de protección al consumidor; hoy en día, el equivalente aproximado es la réserve d'argent — pero esa es una línea de crédito revolvente mucho más pequeña y sin garantía, mecánicamente más cercana a una tarjeta de crédito de EE. UU. El Reino Unido llama a un producto de segundo gravamen una hipoteca de segundo cargo; está totalmente amortizada en lugar de ser revolvente, y el regulador (FCA) requiere una evaluación de asequibilidad nueva para cada disposición, lo que hace que la 'línea abierta de la que se puede disponer en cualquier momento' al estilo de EE. UU. sea poco común. Dondequiera que pida prestado, la advertencia universal es la misma: una HELOC es dinero barato porque está garantizado por el techo sobre su cabeza — nunca retire más de lo que pueda amortizar cómodamente a una tasa dos o tres puntos superior a la cotización de hoy.