Home Equity Line of Credit – maximale Kreditlinie, Zinszahlungen während der Auszahlungsphase, Tilgung.
Ein HELOC ist eine zweite Hypothek mit variablem Zinssatz – die Zahlungen steigen (und fallen) mit dem Index. Der zinslose Auszahlungszeitraum hält den Saldo konstant; sobald die Tilgungsphase beginnt, springt die Zahlung an, da das Kapital nun in einem festen Zeitfenster getilgt werden muss. In den Vereinigten Staaten begrenzt der Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) die Abzugsfähigkeit von HELOC-Zinsen auf Auszahlungen, die für den Kauf, Bau oder die wesentliche Verbesserung des Hauses verwendet werden, das den Kredit besichert – Zinsen für eine Auszahlung, die beispielsweise für ein Auto oder Studiengebühren verwendet werden, sind seit 2018 nicht mehr abzugsfähig. Bestätigen Sie die steuerliche Behandlung mit einem Steuerberater, bevor Sie sich auf einen Abzug verlassen.
Eine Home Equity Line of Credit – kurz HELOC – wandelt das Eigenkapital Ihres Hauses in eine revolvierende Linie um, von der Sie Geld abheben, es zurückzahlen und wieder abheben können, ähnlich einer Kreditkarte, die durch Ihr Haus besichert ist. Es ist eine der günstigsten Kreditquellen für US-Hausbesitzer, da der Kreditgeber an zweiter Stelle hinter Ihrer ersten Hypothek steht und durch Immobilien besichert ist; dieselbe Tatsache macht sie auch zu einer der gefährlichsten, da ein Zahlungsausfall nicht nur Ihre Kreditwürdigkeit beeinträchtigt, sondern Ihr Haus auch zwangsversteigert werden kann. Zwei Fragen entscheiden, ob eine HELOC das richtige Werkzeug für ein bestimmtes Projekt ist: Wie viel kann ich tatsächlich leihen? und Wie hoch wird die Zahlung während und nach der Auszahlungsphase sein? Die erste Antwort wird durch die Beleihungsgrenze (LTV) des Kreditgebers abzüglich Ihres bestehenden ersten Hypothekenbetrags begrenzt; die zweite ändert sich dramatisch an der Grenze zwischen Auszahlungs- und Rückzahlungsphase, da eine HELOC während der Auszahlungsphase zinslos ist und nach Abschluss der Auszahlungsphase vollständig getilgt wird. Dieser Rechner ermittelt beide Werte für jede Kombination aus Hauswert, Hypothekenbetrag, LTV-Grenze, Auszahlungsbetrag, Zinssatz und Laufzeit und zeigt die Lebenszeitkosten an, damit Sie die Gesamtkosten vor der Unterzeichnung überprüfen können.
Die maximale Kreditlinie wird durch die kombinierte Beleihungsgrenze (CLTV) des Kreditgebers, ausgedrückt als Prozentsatz des geschätzten Hauswerts, abzüglich des noch offenen ersten Hypothekenbetrags begrenzt:
max_line = max(0, home_value × (max_ltv ÷ 100) − mortgage_balance)
Die Hauptzahlung ist die monatliche Zinszahlung während der Auszahlungsphase – die Mindestzahlung, die die meisten Kreditgeber verlangen, während Sie noch Geld abheben. Bei einem Auszahlungsbetrag D zum Jahreszinssatz r (in Prozent) beträgt die monatliche Mindestzahlung einfach:
interest_only_monthly = D × (r ÷ 100) ÷ 12
Am Ende der Auszahlungsphase ist der Restbetrag, was Sie noch schulden – was bei einem reinen Zinszahlungsplan dem Auszahlungsbetrag entspricht. Die nachfolgende Rückzahlungsphase ist eine Standardtilgung dieses Restbetrags über die Rückzahlungsdauer in Monaten n zum gleichen Zinssatz (der, denken Sie daran, variabel ist und sich bis dahin wahrscheinlich geändert hat):
amortizing_monthly = D × r' × (1 + r')ⁿ / ((1 + r')ⁿ − 1) mit r' = r ÷ 100 ÷ 12
Die Lebenszeitkosten sind die Summe aller Zinszahlungen während der Auszahlungsjahre zuzüglich aller Tilgungszahlungen während der Rückzahlungsjahre; die Zinsen über die gesamte Laufzeit sind diese Gesamtsumme abzüglich des Kapitals D. Der im Ergebnisbereich angezeigte „effektive Jahreszins“ ist eine einfache Näherung, bei der die Gesamtzinsen durch (Kapital × Gesamtjahre) geteilt werden – praktisch für schnelle Vergleiche zwischen HELOC-Angeboten, keine behördliche APR.
Die Eingaben sind in drei Blöcke unterteilt. Der Block Immobilie benötigt Ihren aktuellen Hauswert (die meisten Kreditgeber akzeptieren eine automatische Bewertung oder eine aktuelle Schätzung), Ihren ersten Hypothekenbetrag und die LTV-Grenze, die Ihre Bank zulässt – 80 % sind konservativ, 85 % sind am gebräuchlichsten, und einige Kreditgenossenschaften gehen bis zu 90 % oder sogar 95 % für Kreditnehmer mit guter Bonität und niedrigem ersten Hypothekenbetrag. Der Block Auszahlung benötigt den Betrag, den Sie tatsächlich abheben möchten, und den Zinssatz, den der Kreditgeber anbietet; HELOC-Zinssätze werden normalerweise als Prime + Marge ausgedrückt, daher ergeben 0,5 % Marge über 8,0 % Prime 8,5 %. Der Block Laufzeiten hat zwei Dropdown-Menüs für die Auszahlungsdauer (5 oder 10 Jahre; 10 Jahre ist der US-Standard) und die Rückzahlungsdauer (10, 15 oder 20 Jahre; 20 Jahre ist am gebräuchlichsten). Nutzen Sie die Beispiel-Voreinstellungen, um zu sehen, wie sich die Linie mit dem Hauswert skaliert und wie sich die Zahlungsform ändert, wenn Sie eine kürzere Rückzahlungsdauer wählen.
Sie besitzen ein Haus im Wert von 500.000 US-Dollar mit noch 200.000 US-Dollar Restschuld auf der ersten Hypothek und einem Kreditgeber, der bereit ist, bis zu 85 % CLTV zu gehen. Ihre maximale Kreditlinie beträgt daher 500.000 $ × 0,85 - 200.000 $ = 225.000 $ Sie möchten 50.000 US-Dollar für eine Küchenrenovierung abheben, also zahlt der Kreditgeber dies aus und lässt 175.000 US-Dollar Spielraum für zukünftige Abhebungen. Bei 8,5 % beträgt die monatliche Zinszahlung während der 10-jährigen Auszahlungsphase 50.000 $ × 0,085 ÷ 12 = 354,17 $ Am 121. Monat endet die Auszahlungsphase und der Kredit wechselt zu einem 20-jährigen Tilgungsplan für den Restbetrag von 50.000 US-Dollar: die neue monatliche Rate beträgt ungefähr 433,91 $ – ein Sprung von 22 %. Die Gesamtzinsen über die vollen 30 Jahre betragen rund 354,17 $ × 120 + 433,91 $ × 240 - 50.000 $ = 42.500 $ + 54.138 $ = 96.638 $ der effektive Zinssatz beträgt ungefähr 96.638 $ ÷ 50.000 $ ÷ 30 = 6,4 % pro Jahr – niedriger als die angegebene 8,5 %, nur weil Sie das erste Jahrzehnt Zinsen auf einen nie sinkenden Betrag zahlen. Stellen Sie sich nun vor, Sie ziehen stattdessen die vollen 200.000 US-Dollar ab: die monatliche Zinszahlung steigt auf etwa 1.417 US-Dollar und die monatliche Tilgungszahlung auf etwa 1.736 US-Dollar, die Gesamtzinsen über 385.000 US-Dollar. Gleiche Linie, sehr unterschiedliche Exposition.
Sieben Fallen überraschen HELOC-Kreditnehmer. Variabler Zinssatz – der Zinssatz schwankt mit dem Prime Rate; eine Bewegung von 100 Basispunkten bei einem Saldo von 100.000 US-Dollar erhöht die Zinszahlung um etwa 83 $/Monat. Eine Festzins-Anschlussfinanzierung tauscht einen höheren Zinssatz gegen Vorhersehbarkeit. Ballonrate am Ende der Auszahlungsphase – einige HELOCs strukturieren den gesamten Betrag als sofort fällig am Ende der Auszahlungsphase statt als Tilgung; überprüfen Sie die Notiz. Fallen bei der Rücksetzung der Auszahlungsphase – einige Kreditgeber erlauben eine „Rücksetzung“, die die Zinszahlungsphase verlängert; verlockend, aber es schiebt die Tilgungswand weiter nach hinten und bindet Sie an einen längeren Gesamtzeitraum. Vorfälligkeitsentschädigungen und Abschlusskosten – HELOCs werben oft mit keinen Abschlusskosten, sondern holen sie über Gebühren bei vorzeitiger Kündigung herein, wenn Sie die Linie innerhalb der ersten 36 Monate schließen. Risiko der Zweitgrundschuld bei Zwangsvollstreckung – wenn Sie ausfallen und das Haus verkauft wird, wird die erste Hypothek zuerst bezahlt; ein HELOC-Kreditgeber in einem depressiven Markt kann Sie trotzdem für die Differenz belangen. Eingefrorene Kreditlinien in Abschwungphasen – im Jahr 2008 und erneut im Jahr 2020 haben Kreditgeber einseitig ungenutzte HELOC-Kapazitäten eingefroren, als die Hauswerte sanken oder sich das Kreditprofil des Kreditnehmers änderte; eine Linie, auf die Sie sich als Notfallfonds verlassen haben, ist möglicherweise nicht da, wenn Sie sie brauchen. Steuerliche Abzugsfähigkeit nach TCJA – seit 2018 (Tax Cuts and Jobs Act) sind HELOC-Zinsen nur abzugsfähig, wenn die Erlöse zum Kauf, Bau oder zur wesentlichen Verbesserung des Hauses verwendet werden, das die Hypothek absichert; die Verwendung einer HELOC zur Konsolidierung von Kreditkartenschulden oder zur Zahlung von Studiengebühren qualifiziert nicht mehr, auch wenn der Zinssatz viel niedriger ist als die Alternativen.
In den Vereinigten Staaten ist das engste Gegenstück zur HELOC die HELOAN (Home Equity Loan), eine zweite Hypothek mit Festzins und voller Tilgung als Einmalzahlung – gleiche Sicherheiten, gleiche LTV-Berechnung, aber keine Auszahlungsflexibilität. Die andere gängige Alternative ist die Anschlussfinanzierung mit Auszahlung, bei der die gesamte erste Hypothek durch ein größeres Darlehen mit Festzins ersetzt wird und die Differenz als Bargeld ausgezahlt wird; Anschlussfinanzierungen mit Auszahlung tauschen Zinsflexibilität gegen ein großes Abschlussereignis und eine einzige monatliche Zahlung. Kanada hat kein weit verbreitetes HELOC-Äquivalent für Häuser unter etwa 200.000 C$; stattdessen nutzen Kanadier eine „Home Equity Line of Credit“, die als Teil einer wiederbelebbaren Hypothek vermarktet wird, die strukturell ähnlich ist, aber eine gebündelte erste Hypothek erfordert. Frankreich hat den prêt hypothécaire rechargeable (ein ähnliches revolvierendes Eigenkapitalprodukt) 2014 wegen Bedenken hinsichtlich des Verbraucherschutzes eingestellt; heute ist das grobe Äquivalent die réserve d'argent – aber das ist eine viel kleinere, unbesicherte revolvierende Kreditlinie, die mechanisch einer US-Kreditkarte ähnelt. Das Vereinigte Königreich bezeichnet ein zweitrangiges Hypothekenprodukt als second-charge mortgage; es ist vollständig tilgbar und nicht revolvierend, und die Aufsichtsbehörde (FCA) verlangt für jede Auszahlung eine neue Bonitätsprüfung, was die „offene Linie, von der Sie jederzeit Geld abheben können“ nach US-Art ungewöhnlich macht. Wo auch immer Sie leihen, die universelle Warnung ist dieselbe: Eine HELOC ist billiges Geld, weil sie durch das Dach über Ihrem Kopf gesichert ist – ziehen Sie niemals mehr ab, als Sie bequem zu einem Zinssatz von zwei oder drei Punkten über dem heutigen Angebot tilgen können.