ホームエクイティラインオブクレジット – 最大ライン、元利均等返済（利息のみ）のドロー支払い、元利均等返済。
HELOCは変動金利のセカンドローンです — 支払いはインデックスとともに上昇（および下降）します。利息のみの借り入れ期間は残高を一定に保ちます。返済期間が始まると、固定された期間内に元金を返済する必要があるため、支払いが急増します。米国では、税制軽減・雇用法（TCJA）により、HELOCの利息控除は、ローンを担保とする住宅の購入、建設、または大幅な改善に使用された借り入れに限定されています — 2018年以降、例えば車や学費に使用された借り入れの利息は控除対象外です。控除を当てにする前に、CPAに税務処理を確認してください。
ホームエクイティラインオブクレジット（HELOC）は、自宅の株式を、クレジットカードのように、借り入れ、返済、そしてまた借り入れができる回転式ラインに変えるものです。米国では、住宅ローン保有者にとって最も安価な借入方法の1つです。なぜなら、貸し手は最初の住宅ローンに次ぐ第2位であり、不動産によって担保されているからです。この事実が、最も危険なものにもなっています。なぜなら、デフォルトは信用スコアを傷つけるだけでなく、自宅が差し押さえられる可能性があるからです。HELOCが特定のプロジェクトに適したツールであるかどうかは、次の2つの質問によって決まります。「実際にいくら借りられるか？」と「ドロー期間中および期間後の支払い額はどうなるか？」最初の答えは、貸し手のローン・トゥ・バリュー（LTV）の上限から最初の住宅ローンの残高を差し引いたものです。2番目の答えは、HELOCはドロー期間中は利息のみ、ドロー期間終了後は元利均等返済となるため、ドロー/返済の境界で劇的に変化します。この計算機は、住宅価格、住宅ローン残高、LTV上限、借入額、金利、期間のあらゆる組み合わせに対してこれら2つの数値を計算し、生涯コストを表示するため、署名する前に合計額を再確認できます。
最大ラインは、貸し手の総ローン・トゥ・バリュー（CLTV）の上限（住宅の評価額に対する割合）から、まだ残っている最初の住宅ローンの残高を差し引いたものです。
max_line = max(0, home_value × (max_ltv ÷ 100) − mortgage_balance)
主要な支払いは、ドロー期間中の元利均等返済（利息のみ）です。ほとんどの貸し手が、まだお金を引き出している間に要求する最低支払額です。年利 r（パーセント表示）で D を引き出した場合、月々の最低支払額は単純に次のようになります。
interest_only_monthly = D × (r ÷ 100) ÷ 12
ドロー期間の終わりに、残高はまだ支払うべき額になります。これは、厳密な利息のみのスケジュールでは、引き出した額に等しくなります。その後の返済期間は、同じ金利（これは変動金利であり、その時点ですでに変動している可能性があることを忘れないでください）で、返済期間（月数） n でその残高を標準的な元利均等返済します。
amortizing_monthly = D × r' × (1 + r')ⁿ / ((1 + r')ⁿ − 1) ここで r' = r ÷ 100 ÷ 12
生涯コストは、ドロー年中のすべての利息のみの支払いと、返済年中のすべての元利均等返済の合計です。生涯利息は、その合計から元本 D を差し引いたものです。結果パネルに表示される「実質年率」は、単純な総利息 ÷（元本 × 総年数）の近似値です。これはHELOCのオファーを概算で比較するのに便利ですが、規制上のAPRではありません。
入力は3つのブロックに分かれています。物件ブロックには、現在の住宅価格（ほとんどの貸し手は自動評価または最近の評価を受け入れます）、最初の住宅ローンの残高、および銀行が許可するLTV上限が必要です。80%は保守的、85%が最も一般的であり、一部の信用組合は、信用力の高い借り手と最初の住宅ローン残高が少ない場合は90%または95%まで許容します。ドローブロックには、実際に借りたい金額と貸し手が提示している金利が必要です。HELOCの金利は通常、「プライム + マージン」で表示されるため、8.0%のプライムに0.5%のマージンを加えると8.5%になります。期間ブロックには、ドロー期間（5年または10年。10年が米国での標準）と返済期間（10年、15年、または20年。20年が最も一般的）の2つの選択ボックスがあります。例のプリセットをクリックすると、ラインが住宅価格とともにどのようにスケールするか、また短い返済期間を選択した場合に支払い形状がどのように変化するかを確認できます。
500,000ドルの住宅を所有しており、最初の住宅ローンに200,000ドルの残高があり、貸し手が85%のCLTVまで対応してくれるとします。したがって、最大ラインは 500,000 × 0.85 - 200,000 = 225,000ドル です。キッチンを改装するために50,000ドルを引き出したいとすると、貸し手はその金額を融資し、将来の引き出しのために175,000ドルのヘッドルームを残します。8.5%の場合、10年間のドロー期間中の元利均等返済（利息のみ）は 50,000 × 0.085 ÷ 12 = 354.17ドル です。121ヶ月目にドロー期間が終了し、ローンは50,000ドルの残高に対して20年間の元利均等返済スケジュールに切り替わります。新しい月々の支払額は約 433.91ドル になります。これは22%の増加です。30年間の総利息は、約 $354.17 × 120 + 433.91 × 240 - 50,000 = 42,500ドル + 54,138ドル = 96,638ドル になります。実質金利は、約 96,638 ÷ 50,000 ÷ 30 = 年間6.4% です。これは、元本が減少しない残高に対する利息を最初の10年間支払っているため、表面上の8.5%よりも低くなっています。次に、全額200,000ドルを引き出したと想像してみてください。元利均等返済（利息のみ）の月々の支払額は約1,417ドル、元利均等返済の月々の支払額は約1,736ドルとなり、総利息は385,000ドルを超えます。同じラインでも、エクスポージャーは大きく異なります。
7つの落とし穴がHELOC借り手を不意打ちします。変動金利 – 金利はプライムレートに連動します。100,000ドルの残高に対する100bpの変動は、利息のみの支払いに約 83ドル/月 を追加します。固定金利のキャッシュアウト借り換えは、より高い金利と引き換えに予測可能性を得ます。ドロー期間終了時のバルーン – 一部のHELOCでは、元利均等返済ではなく、ドロー期間終了時に全額を一括で返済するように構造化されています。ノートを確認してください。ドロー期間リセットの罠 – 一部の貸し手は、利息のみの期間を再延長する「リセット」を許可しています。魅力的ですが、元利均等返済の壁をさらに先に押し出し、全体的な期間を長く固定します。繰り上げ返済とクロージング費用 – HELOCはしばしばクロージング費用ゼロを宣伝しますが、最初の36ヶ月以内にラインを閉じた場合は早期解約手数料で回収されます。差し押さえ時の第2順位リスク – デフォルトして家が売却された場合、最初の住宅ローンが最初に支払われます。市場が低迷している場合、HELOCの貸し手はそれでも不足分を請求する可能性があります。景気後退時のクレジットライン凍結 – 2008年と2020年に、住宅価格が下落したり、借り手の信用プロファイルが変化したりすると、貸し手は一方的に未使用のHELOC容量を凍結しました。緊急資金として頼りにしていたラインが、必要になったときに利用できない可能性があります。TCJAの税控除 – 2018年（減税・雇用法）以降、HELOCの利息は、ローンを担保する住宅の購入、建設、または大幅な改善に使用された場合にのみ控除対象となります。クレジットカードの債務統合や学費の支払いにHELOCを使用しても、金利が代替手段よりもはるかに低い場合でも、もはや該当しません。
米国では、HELOCの最も近い兄弟はHELOAN（ホームエクイティローン）です。これは、固定金利、全額元利均等返済の一括払い第2順位ローンです。担保は同じで、LTVの計算も同じですが、ドローの柔軟性はありません。もう1つの一般的な代替手段はキャッシュアウト借り換えです。これは、最初の住宅ローン全体をより大きな固定金利ローンに置き換え、差額が現金で支払われるものです。キャッシュアウト借り換えは、金利の柔軟性と引き換えに、1回の大きなクロージングイベントと単一の月々の支払いを提供します。カナダでは、約20万カナダドル未満の住宅価値に対して広く販売されているHELOCの代替品はありません。代わりにカナダ人は、「リ・アドバンス可能な住宅ローン」としてブランド化された「ホームエクイティラインオブクレジット」を使用しています。これは構造的には似ていますが、バンドルされた最初の住宅ローンが必要です。フランスは、消費者の保護上の懸念から、2014年にprêt hypothécaire rechargeable（同様の回転エクイティ製品）を廃止しました。今日では、réserve d'argentがそれに近いものですが、それははるかに小さく、無担保の回転クレジットであり、機械的には米国のクレジットカードに近いです。英国では、第2順位ローンをsecond-charge mortgageと呼びます。これは回転式ではなく全額元利均等返済であり、規制当局（FCA）は各ドローに対して新たな返済能力評価を要求するため、米国スタイルの「いつでも引き出せるオープンライン」は一般的ではありません。どこで借りるにしても、普遍的な警告は同じです。HELOCは安価な資金ですが、それはあなたの頭上の屋根によって担保されているためです。現在の提示金利よりも2～3ポイント高い金利で、快適に元利均等返済できる額を超えて借り入れないでください。