月々の返済額と総利息を推定します。
住宅購入は、ほとんどの人にとって、生涯で最も大きな財務上の決断です。ローンオファーに署名する前に、3つの質問に答える必要があります。毎月いくら支払うことになるのか、ローンの総支払期間で銀行にいくら利息を支払うことになるのか、そして実際には貸付業者から借りているのではなく、どれくらいの速さで自宅を所有できるようになるのか。住宅ローン返済計算機は、価格、頭金、利率、期間のあらゆる組み合わせに対して、これら3つの質問に答えます。住宅購入者がさまざまな貸付業者からのオファーを比較する際、住宅ローンブローカーがこれらの購入者をアドバイスする際、そして売り手が提示価格が相手側の購買力に対してまだ妥当か確認する際に、毎日使用されています。貸付業者自身も同じ公式を逆に使用しています。彼らの引受ソフトウェアは、結果として生じる支払いが、通常36%から43%の範囲に制限される（ローンプログラムによって異なる）あなたの収入に対する負債比率の範囲内に収まることを確認するために数字を実行します。この公式を理解することで、提示された数字を無条件に受け入れることから、積極的に交渉できるようになります。
固定金利の元利均等返済型住宅ローンの月々の支払額は、標準的な年金計算式で計算されます。
M = P × r × (1 + r)ⁿ / ((1 + r)ⁿ − 1)
ここで： - M は月々の支払額（ドルまたは現地通貨）。 - P は元本 — 実際に借り入れた金額（価格から頭金を引いた額）。 - r は月利 — 年利を12で割ったもの。 - n は月々の総支払回数 — 返済期間（年）に12を掛けたもの。
金利がゼロの場合（プロモーションのディーラー融資や一部の初回購入者支援プログラムのコーナーケース）は、公式はM = P / n に単純化されます。ローンの総利息支払額は M × n − P であり、総信用コストは単純に M × n です。
計算機パネルには4つの入力項目があります。
結果 パネルには3つの結果が表示されます。月々の支払額、ローンの総利息コスト、および累積支払額。
35万ドルの住宅購入で頭金20%（現金7万ドル）で、6.5%の金利で30年ローンを組むとします。したがって、元本 P は28万ドルです。月利 r は6.5 / 12 / 100 ≈ 0.005417、支払回数 n は30 × 12 = 360 です。公式に代入すると、(1 + r)ⁿ は約7.029になります。月々の支払額は約M ≈ $1,770 になります。30年間で、その購入者は1,770 × 360 ≈ $637,200 を返済することになり、そのうち357,200ドル は銀行に支払われる純粋な利息であり、元のローン額を上回っています。返済期間を同じ金利で20年に短縮すると、月々の支払額は約2,088ドルになりますが、総利息は約221,000ドルに削減され、同じローンで136,000ドルの節約になります。
住宅購入者の見積もりでは、5つの間違いが繰り返されます。第一に、登記費用を無視すること。タイトル保険、 origination fees、前払い税、住宅検査費用は、通常、頭金に加えて物件価格の2%から5%に相当し、ローン契約時に1万ドルから2万ドルになりがちです。第二に、ノートレートとAPRを混同すること。APRにはほとんどの貸付手数料が含まれており、ノートレートよりも常に高くなります。オファーを比較する際には、この数字を使用すべきです。第三に、PMI（民間住宅ローン保険）を忘れること。これは20%未満の頭金で従来のローンに必要であり、ローンの額の年間0.3%から1.5%が実際の月々の支払いに加算されます。第四に、月々の支払額だけで2つのオファーを比較すること。支払額が低いほど、返済期間が長くなる可能性があり、累積利息総額が増加することを意味します。第五に、貸付業者の収入に対する負債比率の上限を個人の快適な閾値として扱うこと。これは引受上限であり、予算の推奨ではありません。
米国では、固定金利住宅ローンが市場を支配しており、30年固定が新規ローンの約70%を占めています。英国では、固定金利期間は通常2年から5年で、その後金利がリセットされます。ここで与えられた公式は、次の金利リセットまでのみ正確であり、各サイクルで再計算する必要があります。カナダとオーストラリアでは、ローンは通常25年から30年で償却されますが、5年ごとにリセットされる固定金利であり、英国の構造に似ています。法的な最長返済期間は、スカンジナビアの一部の国では35年、日本の特定のニッチな商品では50年と異なります。インフレ率の高い経済では、一部の住宅ローンは元本と支払額の両方を価格指数に連動させており、公式に定期的なインフレ係数を追加しています。最後に、ほとんどの小売市場ではマイナーですが、商業用不動産や一部の投資物件の状況で使用される元利均等返済ローンは、毎月利息のみを支払い、満期時に元本全額を返済します。月々の支払額の公式はM = P × r に単純化され、元本が償却されないため、総信用コストは急激に上昇します。
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