Estime pagamentos mensais e juros totais.
Comprar uma casa é, para a maioria das pessoas, a maior decisão financeira que alguma vez tomarão. Antes de assinar uma oferta de empréstimo, precisa realmente de três respostas: quanto pagarei por mês, quanto juro o banco receberá ao longo da vida do empréstimo e quão rápido a casa será realmente sua em vez de ser alugada ao seu credor. Uma calculadora de pagamento de hipoteca responde a estas três questões para qualquer combinação de preço, entrada inicial, taxa e prazo. É utilizada diariamente por compradores de casas que comparam ofertas de diferentes credores, por mediadores de hipotecas que aconselham esses compradores e por vendedores que verificam se o seu preço de pedido ainda se adequa ao poder de compra do outro lado. Os próprios credores utilizam a mesma fórmula ao contrário: o seu software de análise de crédito processa os números para verificar se o pagamento resultante se enquadra na sua relação dívida/rendimento, geralmente limitada entre 36% e 43% dependendo do programa de empréstimo. Compreender a fórmula permite-lhe passar de aceitar passivamente um número cotado para negociar ativamente um.
O pagamento mensal de uma hipoteca amortizável a taxa fixa é calculado com a fórmula padrão de anuidade:
M = P × r × (1 + r)ⁿ / ((1 + r)ⁿ − 1)
onde: - M é o pagamento mensal, em dólares (ou a sua moeda local). - P é o principal — o montante efetivamente emprestado (preço menos entrada inicial). - r é a taxa de juro mensal — a taxa anual dividida por 12. - n é o número total de pagamentos mensais — o prazo em anos multiplicado por 12.
Quando a taxa é zero — um caso extremo para financiamento promocional de revendedores ou alguns programas de subsídio para compradores de primeira casa — a fórmula colapsa para M = P / n. O juro total pago ao longo da vida do empréstimo é M × n − P, e o custo total do crédito é simplesmente M × n.
O painel da calculadora aceita quatro entradas:
Três resultados aparecem no painel Resultados: o pagamento mensal, o custo total de juro ao longo da vida do empréstimo e o montante acumulado pago.
Imagine a compra de uma casa de $350.000 com 20% de entrada inicial — isso são $70.000 em dinheiro — financiada a uma taxa de 6,5% durante 30 anos. O principal P é, portanto, $280.000. A taxa mensal r é 6,5 / 12 / 100 ≈ 0,005417, e o número de pagamentos n é 30 × 12 = 360. Substituindo na fórmula, (1 + r)ⁿ avalia para aproximadamente 7,029. O pagamento mensal resulta em cerca de M ≈ $1.770. Ao longo de 30 anos, esse comprador pagará $1.770 × 360 ≈ $637.200, dos quais $357.200 são juros puros pagos ao banco — mais do que o empréstimo original em si. Reduzir o prazo para 20 anos com a mesma taxa aumenta o pagamento mensal para cerca de $2.088, mas reduz o juro total para cerca de $221.000 — uma poupança de $136.000 no mesmo empréstimo.
Cinco erros ocorrem repetidamente nas estimativas dos compradores de casas. Primeiro, ignorar os custos de fecho: seguro de título, taxas de originação, impostos pré-pagos e inspeção da casa acrescentam rotineiramente 2% a 5% do preço da casa além da entrada inicial, facilmente $10.000 a $20.000 na mesa de assinatura do empréstimo. Segundo, confundir a taxa de nota com a TAEG. A TAEG inclui a maioria das taxas do credor e é sempre superior à taxa de nota; esse é o número a comparar entre ofertas. Terceiro, esquecer o PMI (seguro hipotecário privado), que é exigido em empréstimos convencionais com menos de 20% de entrada inicial e adiciona 0,3% a 1,5% do montante do empréstimo por ano ao seu desembolso mensal real. Quarto, comparar duas ofertas apenas pelo pagamento mensal — um pagamento mais baixo pode esconder um prazo mais longo, o que significa mais juro cumulativo. Quinto, tratar o limite de dívida/rendimento do credor como um limiar de conforto pessoal; é um limite de análise, não uma recomendação de orçamento.
Nos Estados Unidos, as hipotecas a taxa fixa dominam o mercado, com a taxa fixa de 30 anos representando cerca de 70% dos novos empréstimos. No Reino Unido, os períodos de taxa fixa são tipicamente apenas de 2 a 5 anos, após os quais a taxa é redefinida — a fórmula dada aqui é exata apenas até ao próximo ciclo de redefinição da taxa e deve ser recalculada a cada ciclo. No Canadá e na Austrália, os empréstimos são comummente amortizados ao longo de 25 a 30 anos, mas com uma taxa fixa que é redefinida a cada 5 anos, semelhante a uma estrutura do Reino Unido. Os prazos legais máximos variam: 35 anos em alguns países escandinavos, 50 anos para certos produtos de nicho no Japão. Em economias de alta inflação, algumas hipotecas indexam tanto o principal como o pagamento a um índice de preços, o que adiciona um coeficiente de inflação periódico à fórmula. Finalmente, um empréstimo apenas de juros, marginal na maioria dos mercados de retalho, mas utilizado em imobiliário comercial e em alguns contextos de propriedades de investimento, paga apenas juros a cada mês e o principal total no vencimento — a fórmula de pagamento mensal degenera para M = P × r, e o custo total do crédito aumenta acentuadamente porque o principal nunca é amortizado.
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