Estimez vos mensualités et le coût total des intérêts.
Acheter un logement à crédit est probablement la décision financière la plus lourde d'une vie. Avant de signer une offre de prêt, on veut savoir trois choses simples : combien je rembourse chaque mois, combien la banque me prendra en intérêts au total, et à quelle vitesse je deviens propriétaire plutôt que locataire de mon propre toit. Ce calcul de mensualité y répond pour n'importe quelle combinaison de prix, apport, taux et durée. Il est utilisé par les particuliers qui comparent plusieurs offres, par les courtiers qui les conseillent, et par les vendeurs qui vérifient si leur prix tient face au pouvoir d'achat des acheteurs en face. Les banques elles-mêmes s'en servent en miroir : leur logiciel d'octroi calcule la même formule pour vérifier que la mensualité ne dépasse pas votre taux d'endettement maximum, généralement plafonné à 35 % des revenus nets. Comprendre la formule, c'est passer de l'autre côté de la table : vous arrêtez de subir un chiffre proposé pour le négocier en connaissance de cause.
La mensualité d'un prêt amortissable à taux fixe se calcule par la formule canonique d'annuité constante :
M = P × r × (1 + r)ⁿ / ((1 + r)ⁿ − 1)
où : - M est la mensualité (en euros). - P est le capital emprunté (prix du bien moins l'apport). - r est le taux d'intérêt mensuel, soit le taux annuel divisé par 12. - n est le nombre total de mensualités, soit la durée en années × 12.
Quand le taux est nul (cas particulier des prêts à taux 0 % comme certains PTZ), la formule se simplifie en M = P / n. Les intérêts totaux sont M × n − P, et le coût total du crédit M × n.
Quatre champs à remplir dans le panneau Inputs :
Trois résultats apparaissent dans Results : la mensualité, le coût total des intérêts sur la durée du prêt, et le total payé.
Imaginons l'achat d'un appartement à 280 000 € avec 20 % d'apport, soit 56 000 € en propre, à un taux de 3,5 % sur 25 ans. Le capital emprunté P est donc de 224 000 €. Le taux mensuel r vaut 3,5 / 12 / 100 ≈ 0,002917, et le nombre de mensualités n vaut 25 × 12 = 300.
En appliquant la formule, (1 + r)ⁿ vaut environ 2,3899. La mensualité ressort à M ≈ 1 121 €. Sur 25 ans, l'emprunteur remboursera donc 1 121 × 300 ≈ 336 360 €, soit 112 360 € d'intérêts versés à la banque en plus du capital. Allonger d'un an fait baisser la mensualité d'environ 30 € mais ajoute près de 8 000 € d'intérêts cumulés.
Cinq erreurs reviennent souvent dans les estimations de candidat-acheteur. Premièrement, oublier les frais annexes : frais de notaire (~7 % dans l'ancien, ~3 % dans le neuf), frais de garantie, frais de dossier — ils s'ajoutent au prix et peuvent représenter 20 000 € sur un bien à 280 000 €. Deuxièmement, confondre taux nominal et TAEG. Le TAEG inclut l'assurance et les frais ; il est toujours plus élevé que le taux nominal. Troisièmement, ne pas tenir compte de l'assurance emprunteur, qui ajoute typiquement 0,1 à 0,4 % du capital initial chaque année à la mensualité réelle. Quatrièmement, comparer deux offres uniquement par la mensualité sans regarder le coût total — une mensualité plus basse peut cacher une durée plus longue donc plus d'intérêts. Cinquièmement, extrapoler une mensualité « tenable » à 35 % de revenus comme un seuil absolu : c'est un repère bancaire, pas un confort de vie.
En France, les prêts à taux fixe dominent (plus de 95 % du marché) ; aux États-Unis et au Royaume-Uni, les prêts à taux variable ou révisable sont plus répandus, et la formule donnée ici n'est juste qu'à la première échéance — elle se recalcule à chaque ajustement de taux. La durée maximale légale en France est de 25 ans pour la résidence principale, 27 ans dans le neuf avec différé, contre 30 ans typiques aux États-Unis et même 35 ans dans certains pays scandinaves. Dans les pays à forte inflation, certains prêts indexent capital et mensualité sur un indice des prix : la formule est alors enrichie d'un coefficient d'inflation périodique. Enfin, le crédit in fine, marginal en France mais courant pour l'investissement locatif, ne rembourse que les intérêts pendant toute la durée du prêt, le capital étant restitué en une seule fois à l'échéance ; la formule de mensualité dégénère alors en M = P × r, et le coût total grimpe mécaniquement.
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