Voyez combien chaque euro de capital supplémentaire raccourcit votre prêt et réduit les intérêts.
Les deux tableaux utilisent le même paiement mensuel fixe dérivé de votre solde, de votre taux et de la durée restante. Le tableau accéléré ajoute votre principal supplémentaire chaque mois directement au solde du prêt, ce qui se compose en mois économisés et intérêts évités. Confirmez avec votre prêteur que les paiements supplémentaires sont appliqués au principal — de nombreux gestionnaires appliquent par défaut aux intérêts sauf instruction contraire.
La quasi-totalité des prêts hypothécaires à taux fixe sont conçus pour que l'emprunteur puisse confortablement assumer la mensualité dès le départ — et cette unique décision de conception lui coûte silencieusement des dizaines de milliers d'euros en intérêts sur la durée du prêt. Le prêteur choisit une durée (15, 20, 25 ou 30 ans) de sorte que la mensualité corresponde au revenu du ménage ; vous signez, et sauf modification, vous passez les trois décennies suivantes à payer principalement des intérêts les premières années et du capital seulement plus tard, car chaque paiement est divisé entre les deux, et cette répartition est fortement chargée en début de prêt. Le calculateur de remboursement anticipé répond à une question que tout propriétaire disposant d'un flux de trésorerie supplémentaire finit par se poser : que se passe-t-il si je paie un peu plus chaque mois ? Les mathématiques sont spectaculaires. Quelques centaines d'euros ajoutés au capital chaque mois — argent qui contourne entièrement la charge d'intérêts de la banque — peuvent réduire la durée de cinq à dix ans et faire économiser à l'emprunteur le coût d'une petite voiture en intérêts. Cette page vous permet d'avoir un aperçu de cet effet pour toute combinaison de solde restant, de taux, de durée et de montant de paiement supplémentaire, et vous indique exactement quand vous seriez propriétaire de la maison dans chaque scénario.
Il n'existe pas de formule fermée d'accélération du remboursement car chaque euro de capital supplémentaire modifie le solde sur lequel sont calculés les intérêts du mois suivant. Le calculateur effectue plutôt deux amortissements mois par mois côte à côte et compare les totaux. Les deux plans utilisent la même mensualité fixe dérivée de la formule d'amortissement standard :
M = P × r × (1 + r)ⁿ / ((1 + r)ⁿ − 1)
où P est le solde restant dû, r est le taux mensuel (taux annuel divisé par 12), et n est la durée en mois. Chaque mois, le plan effectue trois actions dans l'ordre : calcul des intérêts (solde × r), application du reste du paiement au capital, puis soustraction de ce capital du solde. Le plan de référence s'arrête lorsque le solde atteint zéro, au mois n. Le plan accéléré fait de même plus un paiement de capital supplémentaire de votre choix en plus de la mensualité régulière ; comme ce supplément va à 100 % au capital, les intérêts du mois suivant sont calculés sur un solde plus faible, ce qui laisse plus de place au capital dans le paiement régulier suivant, ce qui réduit encore les intérêts le mois d'après, et ainsi de suite. L'effet de capitalisation inversée est ce qui permet à des suppléments modestes de générer des économies considérables. Le calculateur enregistre le mois où le solde de chaque plan atteint zéro, les intérêts cumulés payés dans chaque cas, et une série de soldes échantillonnés qui alimentent le graphique.
Quatre champs sont requis. Entrez le solde restant tel qu'il apparaît sur votre dernier relevé ; il s'agit du capital restant dû, pas du montant initial du prêt. Entrez le taux d'intérêt annuel en pourcentage — pour un prêt de 5,5 %, tapez 5.5. Choisissez la durée restante d'origine dans la liste déroulante (10, 15, 20, 25 ou 30 ans) ; il s'agit de la durée utilisée pour calculer votre mensualité, pas du temps écoulé depuis la souscription du prêt. Si votre prêt était initialement de 30 ans et qu'il vous reste 22 ans, choisissez 30 si vous voulez modéliser "et si j'avais ajouté des suppléments depuis le début" ou entrez le solde restant avec une durée de 22 ans pour modéliser "à partir d'aujourd'hui". Enfin, entrez le capital supplémentaire par mois dans la même devise que le solde — essayez 100 $, puis 200 $, puis 500 $ pour voir comment la courbe des économies s'aplatit avec des suppléments plus élevés (le bénéfice marginal diminue car le prêt se termine plus tôt). Le panneau Résultats affiche les mois économisés, les intérêts économisés, les deux échéanciers de remboursement, les totaux d'intérêts, la mensualité d'origine pour référence, et un graphique du solde au fil du temps avec les deux courbes superposées pour que vous puissiez voir leur divergence.
Prenons un solde de 250 000 $ à 5,5 % avec 25 ans restants. La mensualité de base est de 1 535,13 $. Sans aucun supplément, vous payez 300 mensualités pour un total de 460 540 $, dont 210 540 $ d'intérêts. Ajoutez maintenant 200 $/mois en capital supplémentaire à partir du mois prochain. Le plan accéléré se termine en 244 mois — 4 ans et 8 mois plus tôt — et les intérêts totaux tombent à environ 164 560 $, vous faisant économiser environ 45 980 $. Passez le supplément à 500 $/mois et le prêt se termine en 199 mois, plus de 8 ans plus tôt, avec des intérêts totaux d'environ 123 860 $ — soit 86 680 $ d'économies*. Notez le rendement décroissant : les premiers 200 $ économisent 46k $, les 300 $ suivants n'économisent que 40k $ supplémentaires, car chaque dollar de capital supplémentaire obtient une part plus petite des intérêts totaux maintenant réduits. Le graphique montre les courbes diverger doucement pendant les premières années, puis le solde accéléré chute fortement au milieu du prêt, là où il serait autrement resté stable à un capital élevé.
Plusieurs pièges se cachent entre la feuille de calcul et les économies réelles. Premièrement, de nombreux gestionnaires de prêt appliquent par défaut tout paiement supplémentaire au principal plutôt qu'aux intérêts du mois prochain. Vous devez généralement signaler le paiement comme "principal uniquement" — par mémo sur le chèque, note de virement, ou en basculant un paramètre dans le portail du prêteur — pour que les mathématiques d'accélération s'appliquent. Deuxièmement, certains prêts (environ 5 % des prêts hypothécaires conventionnels américains et une part importante des prêts à taux fixe français signés avant 2014) comportent des indemnités de remboursement anticipé, généralement de 1 à 3 % du montant remboursé ou six mois d'intérêts. Avant de vous engager dans une stratégie, lisez la clause d'indemnité de remboursement anticipé ou l'équivalent. Troisièmement, il y a un coût d'opportunité. L'argent utilisé pour pré-rembourser un prêt hypothécaire à 5 % pourrait être investi dans un fonds indiciel rapportant environ 8 % à long terme — le pré-remboursement est un rendement garanti de 5 %, mais seulement après impôts, et seulement si vous auriez de toute façon effectué les paiements hypothécaires. Pour les prêts à taux élevé (≥6 %), le pré-remboursement est généralement avantageux ; pour les prêts inférieurs à 4 % signés en 2020-2021, investir la différence est mathématiquement supérieur en moyenne. Quatrièmement, le pré-remboursement n'abaisse pas votre prochain paiement requis — il réduit le nombre total de paiements. Si votre objectif est de réduire vos flux de trésorerie actuels, vous voulez un refinancement, pas une accélération. Cinquièmement, le pré-remboursement draine la liquidité ; se retrouver sans épargne d'urgence tout en possédant une maison remboursée à 70 % est une position pire que de conserver des liquidités et un prêt hypothécaire à amortissement normal.
Aux États-Unis, la logique du calculateur est l'outil standard. Le site web de chaque grand prêteur héberge une version, et les recherches en finance grand public (Bankrate, NerdWallet) classent constamment le paiement de capital supplémentaire comme l'optimisation la plus rentable pour les emprunteurs ayant des taux supérieurs à environ 6 %. La stratégie est également favorable car la plupart des prêts hypothécaires américains sont des prêts à intérêt simple et amortissables sans pénalités de remboursement anticipé après les premières années. En France, les prêts à taux fixe dominent (plus de 95 % des nouvelles originations) et les mêmes mathématiques s'appliquent, bien que le remboursement anticipé de plus de 10 % du montant initial par an déclenche généralement des frais plafonnés à 3 % du capital restant dû ou six mois d'intérêts, le moins élevé des deux — les "intérêts économisés" du calculateur devraient être réduits de ces frais pour être équitables. Au Royaume-Uni, la pratique équivalente est appelée overpayment, et la plupart des contrats à taux fixe autorisent jusqu'à 10 % de surpaiement par an sans frais pendant la période fixe, puis un surpaiement illimité une fois que le prêt revient au taux variable standard. Les emprunteurs accumulent couramment un surpaiement mensuel forfaitaire en plus de leur prélèvement automatique pour imiter l'entrée "supplémentaire" de ce calculateur. Au Canada et en Australie, les privilèges de remboursement anticipé forfaitaire sont généralement limités à une fois par an (souvent jusqu'à 15-20 % du capital initial) ; un schéma de capital supplémentaire mensuel peut devoir être reformulé comme "chaque décembre vous payez X $ en plus" pour s'adapter aux termes du contrat. L'intuition de la capitalisation inversée est universelle — l'implémentation doit simplement respecter les règles de remboursement anticipé de chaque juridiction.