Vea cómo el capital adicional cada mes reduce años e intereses de su hipoteca.
Ambos calendarios utilizan el mismo pago mensual fijo derivado de su saldo, tipo de interés y plazo restante. El calendario acelerado añade su principal adicional cada mes directamente al saldo del préstamo, lo que genera meses ahorrados e intereses evitados. Confirme con su prestamista que los pagos adicionales se aplican al principal; muchos administradores aplican por defecto al interés a menos que se les indique.
Casi todas las hipotecas a tipo fijo se dimensionan para un pago que el prestatario pueda manejar cómodamente desde el principio, y esa única decisión de diseño le cuesta silenciosamente decenas de miles de euros en intereses durante la vida del préstamo. El prestamista elige un plazo (15, 20, 25 o 30 años) para que el pago mensual se ajuste a los ingresos del hogar; usted firma y, a menos que algo más cambie, pasará las próximas tres décadas pagando principalmente intereses en los primeros años y capital solo más tarde, porque cada pago se divide entre los dos y la división está fuertemente cargada al principio. La calculadora de pago de hipotecas responde a una pregunta que todo propietario con flujo de caja adicional eventualmente se hace: ¿qué pasa si pago un poco más cada mes? Las matemáticas son dramáticas. Unos cientos de euros o dólares añadidos al capital cada mes —dinero que elude el cargo de intereses del banco por completo— pueden reducir de cinco a diez años el plazo y ahorrar al prestatario el coste de un coche pequeño en intereses. Esta página le permite previsualizar ese efecto para cualquier combinación de saldo restante, tipo de interés, plazo y importe de pago adicional, y muestra exactamente cuándo poseería la casa libre de cargas en cada escenario.
No existe una fórmula de aceleración de pagos de forma cerrada, ya que cada euro de capital adicional cambia el saldo sobre el que se calculan los intereses del mes siguiente. En su lugar, la calculadora ejecuta dos amortizaciones mes a mes una al lado de la otra y compara los totales. Ambos plazos utilizan el mismo pago mensual fijo derivado de la fórmula de amortización estándar:
M = P × r × (1 + r)ⁿ / ((1 + r)ⁿ − 1)
donde P es el saldo restante, r es el tipo de interés mensual (tipo anual dividido por 12) y n es el plazo en meses. Cada mes, el plan hace tres cosas en orden: calcular intereses como saldo × r, aplicar el resto del pago al capital y restar ese capital del saldo. El plan de referencia se detiene cuando el saldo llega a cero, en el mes n. El plan acelerado hace lo mismo más un pago adicional de capital de su importe elegido además del pago mensual regular; como ese extra se destina al 100 % al capital, los intereses del mes siguiente se calculan sobre un saldo menor, lo que deja más espacio para el capital en el siguiente pago regular, lo que reduce aún más los intereses al mes siguiente, y así sucesivamente. El efecto de capitalización inversa es lo que hace que las cantidades adicionales modestas produzcan ahorros desproporcionados. La calculadora registra el mes en que el saldo de cada plan llega a cero, los intereses acumulados pagados en cada uno y una serie de saldos muestreados que impulsan el gráfico.
Se requieren cuatro entradas. Introduzca el saldo restante tal como aparece en su último extracto; este es el capital pendiente, no el importe original del préstamo. Introduzca el tipo de interés anual como un porcentaje; para un préstamo del 5,5 %, escriba 5,5. Elija el plazo original restante en el menú desplegable (10, 15, 20, 25 o 30 años); este es el plazo utilizado para derivar su pago mensual, no el tiempo transcurrido desde que contrató el préstamo. Si su préstamo era originalmente de 30 años y le quedan 22 años, elija 30 si desea modelar "qué pasaría si hubiera estado añadiendo extra todo el tiempo" o introduzca el saldo restante con un plazo de 22 años para modelar "a partir de hoy". Finalmente, introduzca el capital adicional por mes en la misma divisa que el saldo; pruebe 100 €, luego 200 €, luego 500 € para ver cómo la curva de ahorro se aplana con cantidades extra más altas (el beneficio marginal disminuye porque cada euro adicional de capital obtiene una menor parte de los intereses totales ahora reducidos). El panel de Resultados devuelve los meses ahorrados, los intereses ahorrados, ambos plazos de pago, ambos totales de intereses, el pago mensual original como referencia y un gráfico de saldo a lo largo del tiempo con las dos curvas superpuestas para que pueda ver cómo divergen.
Considere un saldo de 250 000 € al 5,5 % con 25 años restantes. El pago mensual base es de 1535,13 €. Sin extras, paga 300 pagos mensuales por un total de 460 540 €, de los cuales 210 540 € son intereses. Ahora añada 200 €/mes de capital adicional a partir del próximo mes. El plan acelerado finaliza en 244 meses —4 años y 8 meses antes— y el interés total se reduce a aproximadamente 164 560 €, ahorrando unos 45 980 €. Aumente el extra a 500 €/mes y el préstamo finaliza en 199 meses, más de 8 años antes, con un interés total de aproximadamente 123 860 € — 86 680 € ahorrados. Observe la disminución del rendimiento: los primeros 200 € ahorran 46 000 €, los siguientes 300 € solo ahorran otros 40 000 €, porque cada euro adicional de capital obtiene una menor parte del interés total ahora reducido. El gráfico muestra las curvas divergiendo suavemente durante los primeros años, luego el saldo acelerado cae bruscamente a través de la mitad del préstamo, donde de otro modo estaría plano con alto capital.
Varios trampas acechan entre la hoja de cálculo y los ahorros reales. Primero, muchos administradores de préstamos aplican por defecto cualquier pago adicional al interés del mes siguiente en lugar del capital. Por lo general, debe marcar el pago como "solo capital", ya sea en el memo del cheque, en la nota de transferencia o activando una opción en el portal del prestamista, para que se apliquen las matemáticas aceleradas. Segundo, algunos préstamos (aproximadamente el 5 % de las hipotecas convencionales de EE. UU. y una parte considerable de los prêts à taux fixe franceses firmados antes de 2014) tienen penalizaciones por reembolso anticipado, típicamente del 1 al 3 % del importe reembolsado anticipadamente o seis meses de intereses. Antes de comprometerse con una estrategia, lea la cláusula de indemnité de remboursement anticipé o el equivalente. Tercero, existe un coste de oportunidad. El dinero utilizado para prepagar una hipoteca al 5 % podría invertirse en un fondo indexado que genere ~8 % a largo plazo —el prepago es un retorno garantizado del 5 %, pero solo después de impuestos, y solo si de todos modos hubiera realizado los pagos de la hipoteca. Para préstamos de tipo de interés alto (≥6 %), el prepago suele ser ventajoso; para préstamos inferiores al 4 % firmados en 2020-2021, invertir la diferencia es matemáticamente superior en promedio. Cuarto, el prepago no reduce su siguiente pago requerido — acorta el número total de pagos. Si su objetivo es reducir el flujo de caja actual, desea una refinanciación, no una aceleración. Quinto, el prepago agota la liquidez; quedarse sin ahorros de emergencia mientras se posee una casa pagada al 70 % es una peor posición que tener efectivo y una hipoteca que amortiza normalmente.
En Estados Unidos, la lógica de la calculadora es la herramienta estándar. Todos los sitios web de los principales prestamistas alojan una versión, y la investigación de finanzas del consumidor (Bankrate, NerdWallet) califica consistentemente el pago de capital adicional como la optimización del hogar de mayor rendimiento para prestatarios con tipos de interés superiores a ~6 %. La estrategia también es favorable porque la mayoría de las hipotecas estadounidenses son préstamos de amortización de interés simple sin penalizaciones por pago anticipado después de los primeros años. En Francia, predominan los préstamos a tipo fijo (más del 95 % de las nuevas originaciones) y se aplican las mismas matemáticas, aunque el remboursement anticipé de más del 10 % del importe original en cualquier año suele activar una comisión limitada al 3 % del capital restante o seis meses de intereses, el menor de los dos; los "intereses ahorrados" de la calculadora deben reducirse por esa comisión para ser justos. En el Reino Unido, la práctica equivalente se denomina overpayment (pago adicional), y la mayoría de los contratos a tipo fijo permiten hasta un 10 % de pago adicional anual libre de cargos durante el período fijo, y luego pagos adicionales ilimitados una vez que el préstamo vuelve a la tarifa variable estándar. Los prestatarios suelen acumular un pago adicional mensual fijo además de su domiciliación bancaria para imitar la entrada de "extra" de esta calculadora. En Canadá y Australia, las privilegios de prepago a tanto alzado suelen limitarse a una vez al año (comúnmente hasta el 15-20 % del capital original); es posible que un patrón de capital adicional mensual deba reformularse como "cada diciembre pagas X extra" para ajustarse a los términos del contrato. La intuición de la capitalización inversa es universal — la implementación solo necesita respetar las reglas de prepago de cada jurisdicción.