Vedi come il capitale extra ogni mese riduce gli anni e gli interessi sul tuo mutuo.
Entrambi i piani utilizzano lo stesso pagamento mensile fisso derivato dal tuo saldo, tasso e durata rimanente. Il piano accelerato aggiunge il tuo capitale extra ogni mese direttamente al saldo del prestito, il che si accumula in mesi risparmiati e interessi evitati. Conferma con il tuo prestatore che i pagamenti extra vengono applicati al capitale — molti servicer applicano di default agli interessi a meno che non venga istruito diversamente.
Quasi tutti i mutui a tasso fisso sono dimensionati per un pagamento che il mutuatario può gestire comodamente fin dal primo giorno – e questa singola decisione di progettazione costa loro silenziosamente decine di migliaia di euro in interessi nel corso della vita del prestito. Il creditore sceglie una durata (15, 20, 25 o 30 anni) in modo che il pagamento mensile si adatti al reddito della famiglia; firmi e, a meno che qualcos'altro non cambi, passi i prossimi tre decenni pagando per lo più interessi nei primi anni e capitale solo più tardi, perché ogni pagamento è diviso tra i due e la divisione è fortemente sbilanciata all'inizio. Il calcolatore di rimborso del mutuo risponde a una domanda che ogni proprietario di casa con un flusso di cassa extra si pone alla fine: cosa succede se pago solo un po' di più ogni mese? La matematica è drammatica. Poche centinaia di euro aggiunti al capitale ogni mese – denaro che aggira completamente l'addebito degli interessi della banca – possono ridurre di cinque o dieci anni il piano di ammortamento e far risparmiare al mutuatario il costo di un'auto di piccole dimensioni in interessi. Questa pagina ti consente di visualizzare in anteprima quell'effetto per qualsiasi combinazione di saldo residuo, tasso, durata e importo del pagamento extra, e mostra esattamente quando possederesti la casa senza debiti in ogni scenario.
Non esiste una formula a forma chiusa per l'accelerazione del rimborso, perché ogni euro di capitale extra cambia il saldo su cui vengono calcolati gli interessi del mese successivo. Il calcolatore esegue invece due ammortamenti mese per mese fianco a fianco e confronta i totali. Entrambi i piani utilizzano lo stesso pagamento mensile fisso derivato dalla formula standard di ammortamento:
M = P × r × (1 + r)ⁿ / ((1 + r)ⁿ − 1)
dove P è il saldo residuo, r è il tasso mensile (tasso annuale diviso per 12) e n è la durata in mesi. Ogni mese, il piano esegue tre operazioni in ordine: calcola gli interessi come saldo × r, applica il resto del pagamento al capitale, quindi sottrae tale capitale dal saldo. Il piano di base si ferma quando il saldo raggiunge zero, al mese n. Il piano accelerato fa lo stesso più un pagamento extra di capitale dell'importo scelto in aggiunta al pagamento mensile regolare; poiché questo extra va al 100% al capitale, gli interessi del mese successivo vengono calcolati su un saldo inferiore, il che lascia più spazio al capitale nel successivo pagamento regolare, il che riduce ulteriormente gli interessi il mese dopo, e così via. L'effetto di capitalizzazione inversa è ciò che fa sì che extra modesti producano risparmi sproporzionati. Il calcolatore registra il mese in cui il saldo di ciascun piano raggiunge zero, gli interessi cumulativi pagati in ciascuno e una serie di saldi campionati che guida il grafico.
Sono richiesti quattro input. Inserisci il saldo residuo così come appare sul tuo ultimo estratto conto; questo è il capitale ancora dovuto, non l'importo originale del prestito. Inserisci il tasso di interesse annuale in percentuale – per un prestito del 5,5%, digita 5.5. Scegli la durata originale rimanente dal menu a discesa (10, 15, 20, 25 o 30 anni); questa è la durata utilizzata per derivare il tuo pagamento mensile, non il tempo trascorso da quando hai contratto il prestito. Se il tuo prestito era originariamente di 30 anni e ti rimangono 22 anni, scegli 30 se vuoi modellare "cosa succederebbe se avessi aggiunto extra per tutto il tempo" o inserisci il saldo residuo con una durata di 22 anni per modellare "da oggi in poi". Infine, inserisci il capitale extra al mese nella stessa valuta del saldo – prova 100 €, poi 200 €, poi 500 € per vedere come la curva dei risparmi si appiattisce con importi extra maggiori (il beneficio marginale si riduce perché il prestito finisce prima). Il pannello Risultati restituisce i mesi risparmiati, gli interessi risparmiati, entrambe le tempistiche di rimborso, i totali degli interessi, il pagamento mensile originale come riferimento e un grafico del saldo nel tempo con le due curve sovrapposte in modo da poterle vedere divergere.
Prendi un saldo di 250.000 € al 5,5% con 25 anni rimanenti. Il pagamento mensile di base è di 1.535,13 €. Senza alcun extra, paghi 300 pagamenti mensili per un totale di 460.540 €, di cui 210.540 € sono interessi. Ora aggiungi 200 €/mese di capitale extra a partire dal mese prossimo. Il piano accelerato si conclude in 244 mesi – 4 anni e 8 mesi prima – e gli interessi totali scendono a circa 164.560 €, facendoti risparmiare circa 45.980 €. Aumenta l'extra a 500 €/mese e il prestito si conclude in 199 mesi, oltre 8 anni prima, con un interesse totale di circa 123.860 € – 86.680 € risparmiati. Nota il rendimento decrescente: i primi 200 € fanno risparmiare 46k €, i successivi 300 € solo altri 40k €, perché ogni euro extra di capitale guadagna una quota minore degli interessi totali ora in diminuzione. Il grafico mostra le curve divergere dolcemente per i primi anni, poi il saldo accelerato scende bruscamente attraverso la metà del prestito, dove altrimenti sarebbe rimasto piatto ad alto capitale.
Diverse insidie si nascondono tra il foglio di calcolo e i risparmi effettivi. Primo, molti gestori di prestiti applicano di default qualsiasi pagamento extra agli interessi del mese successivo anziché al capitale. Di solito è necessario segnalare il pagamento come "solo capitale" – tramite la nota sull'assegno, l'annotazione sul bonifico o attivando un'impostazione nel portale del creditore – affinché la matematica accelerata sia applicabile. Secondo, alcuni prestiti (circa il 5% dei mutui convenzionali USA e una quota consistente dei prêts à taux fixe francesi firmati prima del 2014) prevedono penali di rimborso anticipato, tipicamente dall'1% al 3% dell'importo rimborsato o sei mesi di interessi. Prima di impegnarsi in una strategia, leggere la clausola indemnité de remboursement anticipé o l'equivalente. Terzo, esiste un costo opportunità. Il denaro utilizzato per prepagare un mutuo al 5% potrebbe essere investito in un fondo indicizzato con un rendimento del ~8% a lungo termine – il rimborso anticipato è un rendimento garantito del 5%, ma solo al netto delle imposte, e solo se avresti comunque effettuato i pagamenti del mutuo. Per prestiti ad alto tasso (≥6%) il rimborso anticipato vince solitamente; per prestiti inferiori al 4% stipulati nel 2020-2021, investire la differenza è matematicamente superiore in media. Quarto, il rimborso anticipato non riduce il tuo pagamento richiesto successivo – riduce il numero totale di pagamenti. Se il tuo obiettivo è ridurre il flusso di cassa corrente, desideri una rifinanziazione, non un'accelerazione. Quinto, il rimborso anticipato prosciuga la liquidità; rimanere senza risparmi di emergenza pur possedendo una casa pagata al 70% è una posizione peggiore rispetto a detenere contanti e un mutuo con ammortamento normale.
Negli Stati Uniti, la logica del calcolatore è lo strumento standard. Ogni sito web dei principali finanziatori ospita una versione, e la ricerca sulla finanza dei consumatori (Bankrate, NerdWallet) valuta costantemente il pagamento extra di capitale come l'ottimizzazione domestica a più alto rendimento per i mutuatari con tassi superiori a circa il 6%. La strategia è anche favorevole perché la maggior parte dei mutui USA sono prestiti a interesse semplice con ammortamento senza penali di rimborso anticipato dopo i primi anni. In Francia, dominano i prestiti a tasso fisso (oltre il 95% delle nuove erogazioni) e la stessa matematica si applica, sebbene il remboursement anticipé superiore al 10% dell'importo originale in un anno tipicamente inneschi una commissione limitata al 3% del capitale residuo o sei mesi di interessi, a seconda di quale sia minore – il "risparmio di interessi" del calcolatore dovrebbe essere ridotto di tale commissione per correttezza. Nel Regno Unito, la pratica equivalente è chiamata overpayment, e la maggior parte dei contratti a tasso fisso consente fino al 10% di overpayment all'anno gratuitamente durante il periodo fisso, poi overpayment illimitato una volta che il prestito ritorna al tasso variabile standard. I mutuatari impilano comunemente un pagamento mensile extra in aggiunta al loro addebito diretto per imitare l'input "extra" di questo calcolatore. In Canada e Australia, i lump-sum prepayment privileges sono solitamente limitati a una volta all'anno (comunemente fino al 15-20% del capitale originale); un modello di capitale extra mensile potrebbe dover essere riformulato come "ogni dicembre paghi X in più" per adattarsi ai termini del contratto. L'intuizione della capitalizzazione inversa è universale – l'implementazione deve solo rispettare le regole di rimborso anticipato di ciascuna giurisdizione.