Sehen Sie, wie zusätzliche Tilgungen jeden Monat Jahre und Zinsen von Ihrer Hypothek abkürzen.
Beide Zeitpläne verwenden die gleiche feste monatliche Zahlung, die sich aus Ihrem Saldo, Zinssatz und der verbleibenden Laufzeit ergibt. Der beschleunigte Zeitplan addiert Ihre zusätzlichen Principalzahlungen jeden Monat direkt zum Darlehenssaldo, was sich in gesparten Monaten und vermiedenen Zinsen niederschlägt. Bestätigen Sie mit Ihrem Kreditgeber, dass zusätzliche Zahlungen auf den Principal angerechnet werden – viele Dienstleister berechnen standardmäßig Zinsen, sofern nicht anders angewiesen.
Fast jede Hypothek mit festem Zinssatz wird auf eine Rate ausgelegt, die der Kreditnehmer von Anfang an bequem bezahlen kann – und diese einzige Designentscheidung kostet ihn stillschweigend Zehntausende von Dollar an Zinsen über die Laufzeit des Darlehens. Der Kreditgeber wählt eine Laufzeit (15, 20, 25 oder 30 Jahre), damit die monatliche Rate zum Einkommen des Haushalts passt; Sie unterschreiben, und wenn sich nichts anderes ändert, verbringen Sie die nächsten drei Jahrzehnte damit, in den frühen Jahren hauptsächlich Zinsen und erst später Kapital zu zahlen, da jede Zahlung zwischen beiden aufgeteilt wird und diese Aufteilung stark vornotiert ist. Der Hypotheken-Tilgerechner beantwortet eine Frage, die jeder Hausbesitzer mit zusätzlichem Cashflow irgendwann stellt: Was passiert, wenn ich jeden Monat etwas mehr zahle? Die Mathematik ist dramatisch. Ein paar hundert Euro oder Dollar, die jeden Monat zusätzlich zum Kapital gezahlt werden – Geld, das die Zinsbelastung der Bank vollständig umgeht –, können fünf bis zehn Jahre von der Zeitplan abkürzen und dem Kreditnehmer die Kosten eines Kleinwagens an Zinsen ersparen. Diese Seite ermöglicht es Ihnen, diesen Effekt für jede Kombination aus Restschuld, Zinssatz, Laufzeit und Höhe der zusätzlichen Zahlung vorherzusagen und genau anzuzeigen, wann Sie in jedem Szenario das Haus besitzen würden.
Es gibt keine geschlossene Formel zur Beschleunigung der Tilgung, da jeder zusätzliche Euro an Kapital die Schuld reduziert, auf deren Basis die Zinsen des nächsten Monats berechnet werden. Der Rechner führt stattdessen zwei monatliche Amortisationen nebeneinander aus und vergleicht die Summen. Beide Zeitpläne verwenden die gleiche feste monatliche Zahlung, die sich aus der Standard-Amortisationsformel ergibt:
M = P × r × (1 + r)ⁿ / ((1 + r)ⁿ − 1)
wobei P die Restschuld ist, r der monatliche Zinssatz (Jahreszinssatz geteilt durch 12) und n die Laufzeit in Monaten ist. Jeden Monat führt der Zeitplan in dieser Reihenfolge drei Schritte aus: Zinsen berechnen als Schuld × r, den Rest der Zahlung auf das Kapital anwenden, dann dieses Kapital von der Schuld abziehen. Der Basis-Zeitplan endet, wenn die Schuld Null erreicht, bei Monat n. Der beschleunigte Zeitplan tut dasselbe plus eine zusätzliche Kapitalzahlung Ihrer gewählten Höhe zusätzlich zur regulären monatlichen Zahlung; da dieser Zusatz zu 100 % auf das Kapital geht, werden die Zinsen des nächsten Monats auf einer geringeren Schuld berechnet, was im nächsten regulären Zahlung mehr Spielraum für das Kapital lässt, was die Zinsen im darauffolgenden Monat weiter reduziert, und so weiter. Der umgekehrte Kompositionseffekt ist es, der bescheidene Extras zu überproportionalen Einsparungen führt. Der Rechner erfasst den Monat, in dem die Schuld jedes Zeitplans Null erreicht, die gezahlten Gesamtzinsen in beiden, und eine beprobte Schuldreihe, die das Diagramm antreibt.
Vier Eingaben sind erforderlich. Geben Sie die Restschuld ein, wie sie auf Ihrer letzten Abrechnung steht; dies ist das noch geschuldete Kapital, nicht der ursprüngliche Darlehensbetrag. Geben Sie den jährlichen Zinssatz als Prozentsatz ein – für ein Darlehen von 5,5 % geben Sie 5,5 ein. Wählen Sie die verbleibende ursprüngliche Laufzeit aus dem Dropdown-Menü (10, 15, 20, 25 oder 30 Jahre); dies ist die Laufzeit, die zur Ableitung Ihrer monatlichen Zahlung verwendet wird, nicht die seit der Aufnahme des Darlehens verstrichene Zeit. Wenn Ihr Darlehen ursprünglich 30 Jahre betrug und Sie noch 22 Jahre übrig haben, wählen Sie 30, wenn Sie modellieren möchten "was wäre gewesen, wenn ich schon immer extra gezahlt hätte", oder geben Sie die Restschuld mit einer 22-jährigen Laufzeit ein, um zu modellieren "von heute an". Geben Sie schließlich das zusätzliche Kapital pro Monat in derselben Währung wie die Schuld ein – versuchen Sie es mit 100 $, dann mit 200 $, dann mit 500 $, um zu sehen, wie die Einsparungskurve bei höheren Beträgen abflacht (der Grenznutzen sinkt, weil das Darlehen früher beendet wird). Das Ergebnisfeld zeigt die gesparten Monate, die gesparten Zinsen, beide Tilgungszeitpläne, beide Zinsgesamtsummen, die ursprüngliche monatliche Zahlung als Referenz und ein Diagramm der Schuldentwicklung mit den beiden überlagerten Kurven, damit Sie deren Divergenz sehen können.
Nehmen Sie eine Schuld von 250.000 $ zu 5,5 % mit 25 Jahren Restlaufzeit. Die Basis-Monatsrate beträgt 1.535,13 $. Ohne zusätzliche Zahlungen zahlen Sie 300 monatliche Raten von insgesamt 460.540 $, davon 210.540 $ Zinsen. Fügen Sie nun 200 $/Monat zusätzliches Kapital ab dem nächsten Monat hinzu. Der beschleunigte Zeitplan ist in 244 Monaten abgeschlossen – 4 Jahre und 8 Monate früher – und die Gesamtzinsen sinken auf etwa 164.560 $, was Ihnen etwa 45.980 $ spart. Erhöhen Sie die zusätzliche Zahlung auf 500 $/Monat, und das Darlehen ist in 199 Monaten abgeschlossen, mehr als 8 Jahre früher, mit Gesamtzinsen von etwa 123.860 $ – 86.680 $ gespart. Beachten Sie die abnehmende Rendite: die ersten 200 $ sparen 46.000 $, die nächsten 300 $ sparen nur weitere 40.000 $, da jeder zusätzliche Dollar an Kapital einen kleineren Anteil an den nun schrumpfenden Gesamtzinsen verdient. Das Diagramm zeigt, wie die Kurven in den ersten Jahren sanft auseinanderlaufen, dann fällt die beschleunigte Schuld in der Mitte des Darlehens, wo sie sonst flach verlaufen würde, stark ab.
Mehrere Fallen lauern zwischen der Tabellenkalkulation und den tatsächlichen Einsparungen. Erstens, viele Kreditverwaltungsstellen wenden jede zusätzliche Zahlung standardmäßig auf die Zinsen des nächsten Monats an, anstatt auf das Kapital. Sie müssen die Zahlung normalerweise als "nur Kapital" kennzeichnen – per Scheckvermerk, Überweisungshinweis oder durch Umschalten einer Einstellung im Portal des Kreditgebers –, damit die beschleunigte Mathematik angewendet wird. Zweitens, einige Darlehen (etwa 5 % der US-Konventionalkredite und ein erheblicher Anteil französischer prêts à taux fixe, die vor 2014 abgeschlossen wurden) haben Vorfälligkeitsentschädigungen, typischerweise 1 bis 3 % des vorzeitig zurückgezahlten Betrags oder sechs Monatszinsen. Lesen Sie vor der Festlegung einer Strategie die Klausel über die indemnité de remboursement anticipé oder die entsprechende Klausel. Drittens, es gibt Opportunitätskosten. Geld, das zur vorzeitigen Tilgung einer Hypothek zu 5 % verwendet wird, könnte in einem Indexfonds investiert werden, der langfristig ~8 % Rendite erzielt – die vorzeitige Tilgung ist eine garantierte 5 % Rendite, aber nur nach Steuern und nur, wenn Sie die Hypothekenzahlungen ohnehin geleistet hätten. Bei Hochzinsdarlehen (≥6 %) gewinnt die vorzeitige Tilgung in der Regel; bei Darlehen unter 4 %, die 2020-2021 abgeschlossen wurden, ist die Investition der Differenz mathematisch im Durchschnitt überlegen. Viertens, die vorzeitige Tilgung senkt nicht Ihre nächste erforderliche Zahlung – sie verkürzt die Gesamtzahl der Zahlungen. Wenn Ihr Ziel darin besteht, den aktuellen Cashflow zu senken, benötigen Sie eine Refinanzierung, keine Beschleunigung. Fünftens, die vorzeitige Tilgung entzieht Liquidität; das Fehlen von Notfallersparnissen bei einer zu 70 % abbezahlten Hypothek ist eine schlechtere Situation als die Beibehaltung von Bargeld und einer normal amortisierenden Hypothek.
In den Vereinigten Staaten ist die Logik des Rechners das Standardwerkzeug. Jede Website eines großen Kreditgebers beherbergt eine Version, und Verbraucherfinanzierungsforschung (Bankrate, NerdWallet) bewertet die zusätzliche Kapitalzahlung durchweg als die ertragreichste Haushaltsoptimierung für Kreditnehmer mit Zinssätzen über ~6 %. Die Strategie ist auch vorteilhaft, da die meisten US-Hypotheken einfache Zinsamortisationsdarlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigungen nach den ersten Jahren sind. In Frankreich dominieren Festzinsdarlehen (über 95 % der Neugeschäfte) und die gleiche Mathematik gilt, obwohl die remboursement anticipé von mehr als 10 % des ursprünglichen Betrags in einem beliebigen Jahr in der Regel eine Gebühr auslöst, die auf 3 % des Restkapitals oder sechs Monatszinsen begrenzt ist, je nachdem, welcher Betrag kleiner ist – die "gesparten Zinsen" des Rechners sollten zur Fairness um diese Gebühr reduziert werden. Im Vereinigten Königreich wird die entsprechende Praxis als Überzahlung bezeichnet, und die meisten Festzinsangebote erlauben bis zu 10 % Überzahlung pro Jahr kostenlos während der Festzinsperiode, danach unbegrenzte Überzahlung, sobald das Darlehen zum Standard-Variabelzinssatz zurückkehrt. Kreditnehmer stapeln üblicherweise eine feste monatliche Überzahlung zusätzlich zu ihrem Lastschrift, um die "extra"-Eingabe dieses Rechners nachzuahmen. In Kanada und Australien sind Pauschalzahlungsprivilegien in der Regel auf einmal im Jahr begrenzt (üblicherweise bis zu 15-20 % des ursprünglichen Kapitals); ein monaltiches zusätzliches Kapitalmuster muss möglicherweise als "jeden Dezember zahlen Sie X extra" umformuliert werden, um die Vertragsbedingungen zu erfüllen. Die Intuition der umgekehrten Komposition ist universell – die Implementierung muss lediglich die Vorfälligkeitsregeln jeder Gerichtsbarkeit respektieren.