Veja como capital extra a cada mês reduz anos e juros da sua hipoteca.
Ambos os cronogramas usam o mesmo pagamento mensal fixo derivado do seu saldo, taxa e prazo restante. O cronograma acelerado adiciona seu principal extra a cada mês diretamente ao saldo do empréstimo, o que se acumula em meses economizados e juros evitados. Confirme com seu credor que pagamentos extras são aplicados ao principal — muitos administradores aplicam-os aos juros por padrão, a menos que instruídos.
Quase todas as hipotecas a taxa fixa são dimensionadas para um pagamento que o mutuário pode suportar confortavelmente desde o início — e essa única decisão de design custa-lhe silenciosamente dezenas de milhares de euros em juros ao longo da vida do empréstimo. O credor escolhe um prazo (15, 20, 25 ou 30 anos) para que o pagamento mensal se ajuste ao rendimento do agregado familiar; assina, e a menos que algo mais mude, passa as próximas três décadas a pagar principalmente juros nos primeiros anos e capital apenas mais tarde, porque cada pagamento é dividido entre os dois e a divisão é fortemente concentrada no início. A calculadora de pagamento de hipoteca responde a uma pergunta que todos os proprietários com fluxo de caixa extra eventualmente fazem: o que acontece se eu pagar um pouco mais a cada mês? A matemática é dramática. Algumas centenas de euros ou dólares adicionados ao capital a cada mês — dinheiro que contorna a cobrança de juros do banco — podem reduzir de cinco a dez anos o cronograma e poupar ao mutuário o custo de um carro pequeno em juros. Esta página permite-lhe prever esse efeito para qualquer combinação de saldo remanescente, taxa, prazo e montante de pagamento extra, e mostra exatamente quando seria proprietário da casa em cada cenário.
Não existe uma fórmula de aceleração de pagamento de forma fechada, porque cada euro de capital extra muda o saldo sobre o qual os juros do próximo mês são calculados. Em vez disso, a calculadora executa duas amortizações mês a mês lado a lado e compara os totais. Ambos os cronogramas usam o mesmo pagamento mensal fixo derivado da fórmula padrão de amortização:
M = P × r × (1 + r)ⁿ / ((1 + r)ⁿ − 1)
onde P é o saldo remanescente, r é a taxa mensal (taxa anual dividida por 12), e n é o prazo em meses. Cada mês, o cronograma faz três coisas em ordem: calcular juros como saldo × r, aplicar o resto do pagamento ao capital, depois subtrair esse capital do saldo. O cronograma base para quando o saldo atinge zero, no mês n. O cronograma acelerado faz o mesmo mais um pagamento de capital extra do seu montante escolhido em cima do pagamento mensal regular; como esse extra vai 100% para o capital, os juros do próximo mês são calculados sobre um saldo menor, o que deixa mais espaço para o capital no próximo pagamento regular, o que reduz os juros ainda mais no mês seguinte, e assim por diante. O efeito de capitalização reversa é o que faz com que extras modestos rendam poupanças desproporcionais. A calculadora regista o mês em que o saldo de cada cronograma atinge zero, os juros cumulativos pagos em cada um, e uma série de saldos amostrados que conduz o gráfico.
São necessárias quatro entradas. Introduza o saldo remanescente como aparece no seu último extrato; este é o capital ainda devido, não o montante original do empréstimo. Introduza a taxa de juros anual como uma percentagem — para um empréstimo de 5,5 %, digite 5.5. Escolha o prazo original restante na lista suspensa (10, 15, 20, 25 ou 30 anos); este é o prazo usado para derivar o seu pagamento mensal, não o tempo decorrido desde que fez o empréstimo. Se o seu empréstimo foi originalmente de 30 anos e tem 22 anos restantes, escolha 30 se quiser modelar "e se eu tivesse adicionado extra desde sempre" ou introduza o saldo remanescente com um prazo de 22 anos para modelar "a partir de hoje em diante". Finalmente, introduza o capital extra por mês na mesma moeda do saldo — tente 100 €, depois 200 €, depois 500 € para ver como a curva de poupança se achata com extras mais altos (o benefício marginal diminui porque o empréstimo termina mais cedo). O painel Resultados retorna os meses poupados, os juros poupados, ambas as linhas de tempo de pagamento, ambos os totais de juros, o pagamento mensal original como referência, e um gráfico de saldo ao longo do tempo com as duas curvas sobrepostas para que possa ver a sua divergência.
Considere um saldo de 250.000 € a 5,5 % com 25 anos restantes. O pagamento mensal base é de 1.535,13 €. Sem extras, paga 300 pagamentos mensais totalizando 460.540 €, dos quais 210.540 € são juros. Agora adicione 200 €/mês de capital extra a partir do próximo mês. O cronograma acelerado termina em 244 meses — 4 anos e 8 meses mais cedo — e os juros totais caem para cerca de 164.560 €, poupando cerca de 45.980 €. Aumente para 500 €/mês e o empréstimo termina em 199 meses, mais de 8 anos mais cedo, com juros totais de cerca de 123.860 € — 86.680 € poupados. Note o retorno decrescente: os primeiros 200 € poupam 46k €, os próximos 300 € poupam apenas mais 40k €, porque cada euro extra de capital ganha uma quota menor dos juros totais agora reduzidos. O gráfico mostra as curvas a divergir suavemente nos primeiros anos, depois o saldo acelerado cai acentuadamente no meio do empréstimo, onde de outra forma estaria a ficar estável com juros altos.
Várias armadilhas espreitam entre a folha de cálculo e as poupanças reais. Primeiro, muitos administradores de empréstimos aplicam por defeito qualquer pagamento extra aos juros do mês seguinte, em vez de ao capital. Geralmente precisa de sinalizar o pagamento como "apenas capital" — por nota de cheque, nota de transferência ou alternando uma configuração no portal do credor — para que a matemática acelerada se aplique. Segundo, alguns empréstimos (cerca de 5 % das hipotecas convencionais dos EUA e uma quota considerável de prêts à taux fixe franceses assinados antes de 2014) carregam penalidades de reembolso antecipado, tipicamente 1 a 3 % do montante reembolsado antecipadamente ou seis meses de juros. Antes de se comprometer com uma estratégia, leia a cláusula de indemnité de remboursement anticipé ou equivalente. Terceiro, existe um custo de oportunidade. Dinheiro usado para pré-pagar uma hipoteca a 5 % poderia ser investido num fundo de índice com retorno de ~8 % a longo prazo — o pré-pagamento é um retorno garantido de 5 %, mas apenas após impostos, e apenas se de outra forma tivesse feito os pagamentos da hipoteca de qualquer maneira. Para empréstimos de alta taxa (≥6 %) o pré-pagamento geralmente vence; para empréstimos abaixo de 4 % assinados em 2020-2021, investir a diferença é matematicamente superior em média. Quarto, o pré-pagamento não reduz o seu próximo pagamento exigido — encurta o número total de pagamentos. Se o seu objetivo é reduzir o fluxo de caixa atual, você quer um refinanciamento, não uma aceleração. Quinto, o pré-pagamento drena a liquidez; ficar sem poupanças de emergência enquanto possui uma casa paga em 70 % é uma posição pior do que manter dinheiro e uma hipoteca com amortização normal.
Nos Estados Unidos, a lógica da calculadora é a ferramenta padrão. Todos os principais sites de credores hospedam uma versão, e a pesquisa de finanças do consumidor (Bankrate, NerdWallet) consistentemente classifica o pagamento de capital extra como a otimização doméstica de maior rendimento para mutuários com taxas acima de ~6 %. A estratégia também é favorável porque a maioria das hipotecas dos EUA são empréstimos de amortização a juros simples sem penalidades de reembolso antecipado após os primeiros anos. Em França, predominam os empréstimos a taxa fixa (mais de 95 % das novas originárias) e a mesma matemática se aplica, embora o remboursement anticipé de mais de 10 % do montante original em qualquer ano geralmente acione uma taxa limitada a 3 % do capital restante ou seis meses de juros, o que for menor — os "juros poupados" da calculadora devem ser reduzidos por essa taxa para justiça. No Reino Unido, a prática equivalente é chamada overpayment, e a maioria dos contratos a taxa fixa permite até 10 % de overpayment por ano livre de encargos durante o período fixo, depois overpayment ilimitado assim que o empréstimo reverte para a taxa variável padrão. Os mutuários geralmente acumulam um overpayment mensal fixo em cima do seu débito direto para imitar a entrada "extra" desta calculadora. No Canadá e Austrália, os privilégios de prepayment em lump-sum são geralmente limitados a uma vez por ano (comumente até 15-20 % do capital original); um padrão mensal de capital extra pode ter que ser reformulado como "todo dezembro você paga $X extra" para se adequar aos termos do contrato. A intuição de capitalização reversa é universal — a implementação apenas precisa de respeitar as regras de reembolso antecipado de cada jurisdição.