Linha de crédito com garantia imobiliária — linha máxima, pagamento mensal apenas com juros, pagamento amortizado.
Um HELOC é um segundo gravame de taxa variável — os pagamentos sobem (e descem) com o índice. O período de saque com apenas juros mantém o saldo estável; assim que o período de reembolso começa, o pagamento aumenta porque o principal deve agora ser amortizado em uma janela fixa. Nos Estados Unidos, a Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) limita a dedutibilidade de juros de HELOC a saques usados para comprar, construir ou melhorar substancialmente a casa que garante o empréstimo — os juros de um saque usado para, digamos, um carro ou mensalidade não são mais dedutíveis desde 2018. Confirme o tratamento fiscal com um contador antes de contar com uma dedução.
A Linha de Crédito com Garantia Imobiliária — HELOC, em resumo — transforma o valor líquido de sua casa em uma linha rotativa da qual você pode sacar, pagar e sacar novamente, muito parecida com um cartão de crédito garantido por sua casa. É uma das fontes de empréstimo mais baratas disponíveis para um proprietário de imóveis nos EUA porque o credor está em segunda posição atrás de sua primeira hipoteca e é garantido por bens imóveis; esse mesmo fato também o torna um dos mais perigosos, pois um inadimplência não apenas afeta sua pontuação de crédito — pode levar sua casa à execução hipotecária. Duas perguntas decidem se uma HELOC é a ferramenta certa para um determinado projeto: quanto posso realmente pedir emprestado? e qual será o pagamento durante e após o período de saque? A primeira resposta é limitada pelo limite de empréstimo sobre o valor (LTV) do credor menos o saldo existente de sua primeira hipoteca; a segunda muda drasticamente na fronteira de saque/pagamento, pois uma HELOC é apenas com juros durante o saque e totalmente amortizada assim que o período de saque é fechado. Esta calculadora executa ambos os números para qualquer combinação de valor da casa, saldo da hipoteca, limite de LTV, valor do saque, taxa e prazo, e mostra o custo vitalício para que você possa verificar a sanidade do total antes de assinar.
A linha máxima é limitada pelo limite combinado de empréstimo sobre o valor (CLTV) do credor, expresso como uma porcentagem do valor avaliado da casa, menos qualquer saldo de primeira hipoteca que ainda esteja pendente:
linha_max = max(0, valor_casa × (max_ltv ÷ 100) − saldo_hipoteca)
O pagamento principal é o pagamento mensal apenas com juros durante o período de saque — o pagamento mínimo que a maioria dos credores exige enquanto você ainda está sacando dinheiro. Com D sacado a uma taxa anual r (em porcentagem), o mínimo mensal é simplesmente:
juros_mensais_simples = D × (r ÷ 100) ÷ 12
Ao final do período de saque, o saldo é o que você ainda deve — que, em um cronograma estritamente apenas com juros, é igual ao valor sacado. O período de pagamento subsequente é uma amortização padrão desse saldo ao longo do prazo de pagamento em meses n, à mesma taxa (que, lembre-se, é variável e provavelmente já mudou):
mensal_amortizado = D × r' × (1 + r')ⁿ / ((1 + r')ⁿ − 1) com r' = r ÷ 100 ÷ 12
O custo vitalício é a soma de cada pagamento apenas com juros durante os anos de saque mais cada pagamento amortizado durante os anos de pagamento; os juros vitalícios são esse total menos o principal D. A 'taxa anual efetiva' mostrada no painel de resultados é uma aproximação simples de juros totais divididos por (principal × anos totais) — conveniente para comparações rápidas entre ofertas de HELOC, não um APR regulatório.
As entradas se dividem em três blocos. O bloco Propriedade precisa do valor atual de sua casa (a maioria dos credores aceita uma avaliação automatizada ou uma avaliação recente), o saldo de sua primeira hipoteca e o limite de LTV que seu banco permitirá — 80% é conservador, 85% é o mais comum, e algumas cooperativas de crédito chegam a 90% ou até 95% para mutuários com bom crédito e baixos saldos de primeira hipoteca. O bloco Saque precisa de quanto você realmente deseja retirar e a taxa que o credor está cotando; as taxas de HELOC geralmente são expressas como prime + margem, então uma margem de 0,5% sobre um prime de 8,0% lhe dá 8,5%. O bloco Prazos tem duas caixas de seleção para o período de saque (5 ou 10 anos; 10 é o padrão nos EUA) e o período de pagamento (10, 15 ou 20 anos; 20 é o mais comum). Clique nos exemplos predefinidos para ver como a linha escala com o valor da casa e como o formato do pagamento muda quando você escolhe um período de pagamento mais curto.
Você possui uma casa de US$ 500.000 com US$ 200.000 restantes na primeira hipoteca e um credor disposto a ir até 85% de CLTV. Sua linha máxima é, portanto, 500.000 × 0,85 − 200.000 = US$ 225.000. Você deseja sacar US$ 50.000 para reformar uma cozinha, então o credor financia isso e deixa US$ 175.000 de margem para saques futuros. A 8,5%, o pagamento mensal apenas com juros durante o período de saque de 10 anos é de 50.000 × 0,085 ÷ 12 = US$ 354,17. No mês 121, o período de saque é fechado e o empréstimo muda para um cronograma de amortização de 20 anos no saldo de US$ 50.000: o novo valor mensal é de aproximadamente US$ 433,91 — um salto de 22%. O juro total ao longo dos 30 anos completos é de aproximadamente $354,17 × 120 + 433,91 × 240 − 50.000 = US$ 42.500 + US$ 54.138 = US$ 96.638; a taxa efetiva é de aproximadamente 96.638 ÷ 50.000 ÷ 30 = 6,4% ao ano — menor que os 8,5% principais apenas porque você passa a primeira década pagando juros sobre um saldo que nunca diminui. Agora imagine que você saca os US$ 200.000 completos em vez disso: o pagamento mensal apenas com juros sobe para cerca de US$ 1.417 e o pagamento amortizado para cerca de US$ 1.736, juros totais acima de US$ 385.000. Mesma linha, exposição muito diferente.
Sete armadilhas pegam os mutuários de HELOC de surpresa. Taxa variável — a taxa flutua com a taxa prime; um movimento de 100 pb em um saldo de US$ 100.000 adiciona aproximadamente US$ 83/mês a um pagamento apenas com juros. Um refinanciamento com taxa fixa com saque troca uma taxa mais alta por previsibilidade. Saldo total no final do saque — algumas HELOCs estruturam todo o saldo como devido integralmente no fechamento do período de saque em vez de amortizar; verifique a nota. Armadilhas de reinício do período de saque — alguns credores permitem um 'reinício' que reestende o período apenas com juros; tentador, mas empurra a parede de amortização para mais longe e o prende em um horizonte geral mais longo. Custos de pré-pagamento e de fechamento — HELOCs geralmente anunciam custos de fechamento zero, mas os recuperam por meio de taxas de rescisão antecipada se você fechar a linha dentro dos primeiros 36 meses. Risco de segunda posição em execução hipotecária — se você inadimplir e a casa for vendida, a primeira hipoteca é paga primeiro; um credor de HELOC em um mercado deprimido pode persegui-lo pela deficiência de qualquer maneira. Linhas de crédito congeladas durante desacelerações — em 2008 e novamente em 2020, os credores congelaram unilateralmente a capacidade não utilizada de HELOC quando os valores das casas caíram ou o perfil de crédito do mutuário mudou; uma linha que você contava para um fundo de emergência pode não estar lá quando você precisar dela. Dedutibilidade fiscal da TCJA — desde 2018 (Tax Cuts and Jobs Act), os juros de HELOC só são dedutíveis quando os recursos são usados para comprar, construir ou melhorar substancialmente a casa que garante o empréstimo; usar uma HELOC para consolidar dívidas de cartão de crédito ou pagar mensalidades não se qualifica mais, mesmo que a taxa de juros seja muito menor que as alternativas.
Nos Estados Unidos, a parente mais próxima da HELOC é o HELOAN (empréstimo com garantia imobiliária), uma segunda hipoteca de valor fixo e totalmente amortizada — mesma garantia, mesma matemática de LTV, mas sem flexibilidade de saque. A outra alternativa comum é o refinanciamento com saque, onde toda a primeira hipoteca é substituída por um empréstimo de valor fixo maior e a diferença é paga em dinheiro; refinanciamentos com saque trocam a flexibilidade da taxa por um grande evento de fechamento e um único pagamento mensal. O Canadá não tem um equivalente amplamente comercializado de HELOC para casas avaliadas abaixo de aproximadamente C$ 200.000; em vez disso, os canadenses usam uma 'linha de crédito com garantia imobiliária' denominada como parte de uma hipoteca reconsolidável que é estruturalmente semelhante, mas requer a primeira hipoteca agrupada. A França aposentou o prêt hypothécaire rechargeable (um produto semelhante de rotatividade sobre o patrimônio) em 2014 devido a preocupações com a proteção ao consumidor; hoje, o equivalente aproximado é a réserve d'argent — mas essa é uma linha de crédito rotativa muito menor e sem garantia, mecanicamente mais próxima de um cartão de crédito dos EUA. O Reino Unido chama um produto de segunda posição de segunda hipoteca; é totalmente amortizado em vez de rotativo, e o regulador (FCA) exige uma nova avaliação de capacidade de pagamento para cada saque, o que torna a 'linha aberta que você pode sacar a qualquer momento' no estilo dos EUA incomum. Onde quer que você peça emprestado, o aviso universal é o mesmo: uma HELOC é dinheiro barato porque é garantida pelo teto sobre sua cabeça — nunca saque mais do que você pode amortizar confortavelmente a uma taxa dois ou três pontos mais alta do que a cotação de hoje.