Linea di credito su patrimonio immobiliare — linea massima, pagamento solo interessi, rimborso ammortizzato.
Un HELOC è un secondo prestito a tasso variabile — i pagamenti aumentano (e diminuiscono) con l'indice. Il periodo di prelievo a solo interesse mantiene il saldo piatto; una volta iniziato il periodo di rimborso, il pagamento aumenta perché il capitale deve ora essere estinto in una finestra fissa. Negli Stati Uniti, il Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) limita la deducibilità degli interessi HELOC ai prelievi utilizzati per acquistare, costruire o migliorare sostanzialmente la casa che garantisce il prestito — gli interessi su un prelievo utilizzato per, ad esempio, un'auto o le tasse non sono più deducibili dal 2018. Conferma il trattamento fiscale con un commercialista prima di fare affidamento su una deduzione.
Una Home Equity Line of Credit — HELOC in breve — trasforma il patrimonio netto della tua casa in una linea di credito revolving che puoi utilizzare, rimborsare e utilizzare di nuovo, molto simile a una carta di credito garantita dalla tua casa. È una delle fonti di prestito più economiche disponibili per un proprietario di casa negli Stati Uniti perché il creditore è in seconda posizione dietro il tuo primo mutuo ed è garantito da un bene immobile; questo stesso fatto lo rende anche uno dei più pericolosi, perché un inadempimento non intacca solo il tuo punteggio di credito — può portare la tua casa all'esecuzione immobiliare. Due domande decidono se un HELOC è lo strumento giusto per un dato progetto: quanto posso effettivamente prendere in prestito? e quale sarà il pagamento durante e dopo il periodo di prelievo? La prima risposta è limitata dal tetto del rapporto prestito-valore (LTV) del creditore meno il tuo saldo del primo mutuo esistente; la seconda cambia drasticamente al confine tra prelievo e rimborso perché un HELOC è solo interessi durante il periodo di prelievo ed è completamente ammortizzato una volta chiuso il periodo di prelievo. Questo calcolatore esegue entrambi i calcoli per qualsiasi combinazione di valore della casa, saldo del mutuo, tetto LTV, importo del prelievo, tasso e termine, e mostra il costo complessivo in modo da poter verificare la ragionevolezza del totale prima di firmare.
La linea massima è limitata dal tetto combinato di prestito su valore (CLTV) del creditore, espresso come percentuale del valore stimato della casa, meno qualsiasi saldo del primo mutuo ancora in sospeso:
max_line = max(0, home_value × (max_ltv ÷ 100) − mortgage_balance)
Il pagamento principale è l'interesse mensile solo durante il periodo di prelievo — il pagamento minimo richiesto dalla maggior parte dei creditori mentre stai ancora prelevando denaro. Con D prelevato al tasso annuale r (in percentuale), il minimo mensile è semplicemente:
interest_only_monthly = D × (r ÷ 100) ÷ 12
Alla fine del periodo di prelievo, il saldo sarà quello che devi ancora — che, su un piano rigorosamente solo interessi, equivale all'importo prelevato. Il periodo di rimborso che segue è un ammortamento standard di quel saldo sul termine di rimborso in mesi n, allo stesso tasso (che, ricorda, è variabile e probabilmente è cambiato nel frattempo):
amortizing_monthly = D × r' × (1 + r')ⁿ / ((1 + r')ⁿ − 1) con r' = r ÷ 100 ÷ 12
Il costo complessivo è la somma di ogni pagamento solo interessi durante gli anni di prelievo più ogni pagamento ammortizzato durante gli anni di rimborso; gli interessi complessivi sono quel totale meno il capitale D. Il 'tasso annuo effettivo' mostrato nel pannello dei risultati è un'approssimazione semplice di (interessi totali / (capitale × anni totali)) — conveniente per confronti rapidi tra offerte HELOC, non un APR normativo.
Gli input sono divisi in tre blocchi. Il blocco Proprietà richiede il valore attuale della tua casa (la maggior parte dei creditori accetta una valutazione automatizzata o una perizia recente), il saldo del tuo primo mutuo e il tetto LTV che la tua banca consentirà — l'80% è conservativo, l'85% è il più comune, e alcune cooperative di credito arrivano al 90% o anche al 95% per mutuatari con un forte profilo creditizio e bassi saldi del primo mutuo. Il blocco Prelievo richiede quanto vuoi effettivamente prelevare e il tasso che il creditore sta proponendo; i tassi HELOC sono solitamente espressi come prime + margine, quindi un margine dello 0,5% su un tasso prime dell'8,0% ti dà l'8,5%. Il blocco Termini ha due menu a tendina per il periodo di prelievo (5 o 10 anni; 10 è lo standard USA) e il periodo di rimborso (10, 15 o 20 anni; 20 è il più comune). Premi sui preset di esempio per vedere come la linea scala con il valore della casa e come cambia la forma del pagamento quando scegli un periodo di rimborso più breve.
Possiedi una casa del valore di $500.000 con $200.000 rimanenti sul primo mutuo e un creditore disposto a raggiungere un CLTV dell'85%. La tua linea massima è quindi di $500.000 × 0,85 - $200.000 = $225.000. Vuoi prelevare $50.000 per rifare una cucina, quindi il creditore finanzia questo e lascia $175.000 di margine per prelievi futuri. All'8,5% l'interesse mensile solo durante il periodo di prelievo di 10 anni è $50.000 × 0,085 ÷ 12 = $354,17. Al mese 121, il periodo di prelievo si chiude e il prestito passa a un piano di ammortamento di 20 anni sul saldo di $50.000: il nuovo mensile è di circa $433,91 — un aumento del 22%. L'interesse totale sui 30 anni è di circa $354,17 × 120 + 433,91 × 240 - $50.000 = $42.500 + $54.138 = $96.638; il tasso effettivo è di circa 96.638 ÷ 50.000 ÷ 30 = 6,4% all'anno — inferiore all'8,5% nominale solo perché trascorri il primo decennio pagando interessi su un saldo che non diminuisce mai. Ora immagina di prelevare invece i pieni $200.000: l'interesse mensile solo sale a circa $1.417 e il mensile ammortizzato a circa $1.736, con un interesse totale superiore a $385.000. Stessa linea, esposizione molto diversa.
Sette trappole colgono di sorpresa i mutuatari HELOC. Tasso variabile — il tasso fluttua con il tasso prime; un movimento di 100 punti base su un saldo di $100.000 aggiunge circa $83/mese a un pagamento solo interessi. Un rifinanziamento con prelievo di liquidità a tasso fisso scambia un tasso più alto per prevedibilità. Scadenza a fine periodo di prelievo — alcuni HELOC strutturano l'intero saldo come dovuto in un'unica soluzione alla chiusura del periodo di prelievo anziché ammortizzato; controlla la nota. Trappole del reset del periodo di prelievo — alcuni creditori consentono un 'reset' che estende il periodo solo interessi; allettante, ma spinge il muro di ammortamento più in là e ti blocca in un orizzonte complessivo più lungo. Costi di prepagamento e chiusura — gli HELOC spesso pubblicizzano costi di chiusura nulli ma li recuperano tramite penali per risoluzione anticipata se chiudi la linea entro i primi 36 mesi. Rischio di seconda ipoteca in caso di pignoramento — se sei inadempiente e la casa viene venduta, il primo mutuo viene pagato per primo; un creditore HELOC in un mercato depresso potrebbe comunque perseguirti per la differenza. Blocco delle linee di credito durante le recessioni — nel 2008 e di nuovo nel 2020, i creditori hanno bloccato unilateralmente la capacità HELOC inutilizzata quando i valori delle case sono diminuiti o il profilo creditizio del mutuatario è cambiato; una linea su cui contavi per un fondo di emergenza potrebbe non essere disponibile quando ne hai bisogno. Detraibilità fiscale TCJA — dal 2018 (Tax Cuts and Jobs Act), gli interessi HELOC sono deducibili solo quando i proventi vengono utilizzati per acquistare, costruire o migliorare sostanzialmente la casa che garantisce il prestito; utilizzare un HELOC per consolidare debiti di carte di credito o pagare le tasse universitarie non è più valido, anche se il tasso di interesse è molto più basso delle alternative.
Negli Stati Uniti, il parente più stretto dell'HELOC è il HELOAN (mutuo ipotecario garantito da patrimonio immobiliare), un mutuo di seconda posizione a tasso fisso, completamente ammortizzato e in un'unica soluzione — stessa garanzia, stessa matematica LTV, ma nessuna flessibilità di prelievo. L'altra alternativa comune è il rifinanziamento con prelievo di liquidità, in cui l'intero primo mutuo viene sostituito con un prestito a tasso fisso più elevato e la differenza viene erogata in contanti; i rifinanziamenti con prelievo di liquidità scambiano la flessibilità del tasso per un unico grande evento di chiusura e un singolo pagamento mensile. Il Canada non ha un equivalente HELOC ampiamente commercializzato per case valutate al di sotto di circa C$200.000; invece i canadesi utilizzano una 'linea di credito su patrimonio immobiliare' etichettata come parte di un mutuo rinegoziabile che è strutturalmente simile ma richiede il mutuo principale aggregato. La Francia ha ritirato il prêt hypothécaire rechargeable (un prodotto simile di rotazione su patrimonio) nel 2014 a causa di preoccupazioni per la protezione dei consumatori; oggi l'equivalente approssimativo è la réserve d'argent — ma si tratta di un credito revolving molto più piccolo e non garantito, meccanicamente più vicino a una carta di credito statunitense. Il Regno Unito chiama un prodotto di seconda ipoteca un second-charge mortgage; è completamente ammortizzato anziché revolving, e l'autorità di regolamentazione (FCA) richiede una nuova valutazione di ammissibilità per ogni prelievo, il che rende raro il 'credito aperto da cui puoi attingere in qualsiasi momento' in stile statunitense. Ovunque tu prenda in prestito, l'avvertimento universale è lo stesso: un HELOC è denaro a buon mercato perché è garantito dal tetto sopra la tua testa — non prelevare mai più di quanto puoi comodamente ammortizzare a un tasso di due o tre punti superiore alla quotazione odierna.