Stima dei pagamenti mensili e degli interessi totali.
L'acquisto di una casa è, per la maggior parte delle persone, la decisione finanziaria più importante che prenderanno mai. Prima di firmare un'offerta di prestito, hai davvero bisogno di tre risposte: quanto pagherò ogni mese, quanto interesse prenderà la banca nel corso della vita del prestito e quanto velocemente possiedo effettivamente il posto piuttosto che affittarlo dal mio creditore. Una calcolatrice di pagamento del mutuo risponde a tutte e tre per qualsiasi combinazione di prezzo, acconto, tasso e durata. Viene utilizzata ogni giorno da acquirenti di case che confrontano offerte di diversi creditori, da broker di mutui che consigliano tali acquirenti e da venditori che verificano se il loro prezzo richiesto funziona ancora rispetto al potere d'acquisto dell'altra parte. Gli stessi creditori utilizzano la stessa formula al contrario: il loro software di sottoscrizione elabora i numeri per verificare che il pagamento risultante rientri nel rapporto debito/reddito, generalmente limitato tra il 36% e il 43% a seconda del programma di prestito. Comprendere la formula ti porta dal semplice accettare un numero quotato al negoziare attivamente uno.
Il pagamento mensile su un mutuo a tasso fisso ammortizzato è calcolato con la formula standard dell'annualità:
M = P × r × (1 + r)ⁿ / ((1 + r)ⁿ − 1)
dove: - M è il pagamento mensile, in dollari (o la tua valuta locale). - P è il capitale — l'importo effettivamente preso in prestito (prezzo meno acconto). - r è il tasso di interesse mensile — il tasso annuale diviso per 12. - n è il numero totale di pagamenti mensili — la durata in anni moltiplicata per 12.
Quando il tasso è zero — un caso limite per finanziamenti promozionali del concessionario o alcuni programmi di sussidio per acquirenti di prima casa — la formula collassa in M = P / n. L'interesse totale pagato nel corso della vita del prestito è M × n − P, e il costo totale del credito è semplicemente M × n.
Il pannello della calcolatrice richiede quattro input:
Tre risultati appaiono nel pannello Risultati: il pagamento mensile, il costo totale degli interessi nel corso della vita del prestito e l'importo cumulativo pagato.
Immagina l'acquisto di una casa da $ 350.000 con un acconto del 20% — ovvero $ 70.000 in contanti — finanziata a un tasso del 6,5% per 30 anni. Il capitale P è quindi di $ 280.000. Il tasso mensile r è 6,5 / 12 / 100 ≈ 0,005417, e il numero di pagamenti n è 30 × 12 = 360. Inserendo nella formula, (1 + r)ⁿ si valuta a circa 7,029. Il pagamento mensile risulta di circa M ≈ $ 1.770. In 30 anni, tale acquirente ripagherà $ 1.770 × 360 ≈ $ 637.200, di cui $ 357.200 sono interessi puri pagati alla banca — più del prestito originale stesso. Riducendo la durata a 20 anni allo stesso tasso, il pagamento mensile aumenta a circa $ 2.088, ma l'interesse totale si riduce a circa $ 221.000 — un risparmio di $ 136.000 sullo stesso prestito.
Cinque errori ricorrono nelle stime degli acquirenti di case. Primo, ignorare i costi di chiusura: assicurazione sul titolo, commissioni di erogazione, tasse di trasferimento e ispezione della casa aggiungono regolarmente dal 2% al 5% del prezzo della casa oltre all'acconto, facilmente da $ 10.000 a $ 20.000 al momento della firma del prestito. Secondo, confondere il tasso di nota con il TAEG. Il TAEG include la maggior parte delle commissioni del creditore ed è sempre più alto del tasso di nota; questo è il numero da confrontare tra le offerte. Terzo, dimenticare il PMI (assicurazione ipotecaria privata), che è richiesta per i mutui convenzionali con meno del 20% di acconto e aggiunge dallo 0,3% all'1,5% dell'importo del prestito all'anno al tuo effettivo esborso mensile. Quarto, confrontare due offerte solo per il pagamento mensile — un pagamento inferiore può nascondere una durata più lunga, il che significa più interessi cumulativamente. Quinto, trattare il limite del rapporto debito/reddito del creditore come una soglia di comfort personale; è un limite di sottoscrizione, non una raccomandazione di budget.
Negli Stati Uniti, i mutui a tasso fisso dominano il mercato, con il tasso fisso trentennale che rappresenta circa il 70% dei nuovi prestiti. Nel Regno Unito, i periodi a tasso fisso sono tipicamente solo di 2-5 anni, dopodiché il tasso si resetta — la formula fornita qui è esatta solo fino al prossimo reset del tasso e deve essere ricalcolata ad ogni ciclo. In Canada e Australia, i prestiti sono comunemente ammortizzati su 25-30 anni ma con un tasso fisso che si resetta ogni 5 anni, simile a una struttura del Regno Unito. Le durate legali massime variano: 35 anni in alcuni paesi scandinavi, 50 anni per alcuni prodotti di nicchia in Giappone. Nelle economie ad alta inflazione, alcuni mutui indicizzano sia il capitale che il pagamento a un indice dei prezzi, il che aggiunge un coefficiente di inflazione periodico alla formula. Infine, un prestito a solo interesse, marginale nella maggior parte dei mercati al dettaglio ma utilizzato nel settore immobiliare commerciale e in alcuni contesti di immobili da investimento, paga solo gli interessi ogni mese e l'intero capitale alla scadenza — la formula di pagamento mensile degenera in M = P × r, e il costo totale del credito aumenta bruscamente perché il capitale non viene mai ammortizzato.
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