Confronta un rifinanziamento con prelievo di liquidità con una strategia di mantenimento del mutuo più HELOC sul costo complessivo.
Avvertenza sull'ambiente dei tassi: quando il tasso del tuo mutuo esistente è ben al di sotto del preventivo di rifinanziamento corrente, il rifinanziamento impone che ogni dollaro di capitale rimanente venga trasferito al nuovo (più alto) tasso. In quel regime, il percorso di mantenimento del mutuo più HELOC è solitamente più economico anche quando il tasso HELOC sembra spaventoso, perché solo il contante che prendi effettivamente in prestito è esposto ad esso. Inverti il quadro in un ambiente di tassi in calo e un rifinanziamento cash-out diventa l'opzione migliore.
Quando un proprietario di casa ha bisogno di prelevare una quantità significativa di denaro dalla liquidità accumulata in una proprietà – per ristrutturare una cucina, finanziare una retta universitaria, consolidare debiti con tassi più alti o finanziare un acconto per una seconda casa – il mercato offre due modi strutturalmente diversi per farlo, e quasi mai costano la stessa cosa. Il primo è un rifinanziamento con estrazione di liquidità (cash-out refinance): si sostituisce il mutuo ipotecario esistente con un nuovo mutuo ipotecario di importo maggiore, e il creditore ti consegna la differenza alla chiusura. Il secondo è una linea di credito ipotecario (home equity line of credit, HELOC): si mantiene il mutuo ipotecario esistente esattamente com'è e si aggiunge una linea revolving di secondo grado da cui attingere. Scegliere tra le due è una delle decisioni più significative che un proprietario di casa possa prendere riguardo all'ambiente dei tassi d'interesse, perché la scelta determina silenziosamente quale tasso ogni singolo dollaro del capitale residuo pagherà per i prossimi dieci o trent'anni. Questo calcolatore esegue entrambe le opzioni sulla stessa esigenza di liquidità, lo stesso orizzonte temporale e lo stesso set di commissioni – quindi la risposta a "rifinanziare mi farà effettivamente risparmiare soldi o darà solo l'impressione di farlo?" è un numero, non uno slogan di vendita.
Entrambi i percorsi si riducono a una sequenza di formule di ammortamento standard. Il pagamento di ammortamento a tasso fisso è M = P × r × (1 + r)ⁿ / ((1 + r)ⁿ − 1), dove P è il capitale, r è il tasso mensile (annuo diviso 12) e n è il numero totale di pagamenti mensili. Opzione A – il rifinanziamento con estrazione di liquidità – imposta capitale_nuovo = saldo attuale + liquidità prelevata + costi di chiusura (inclusi nel prestito come percentuale del nuovo prestito), quindi calcola il nuovo pagamento mensile sul nuovo termine. Il costo totale dell'Opzione A equivale al nuovo pagamento × nuovo termine in mesi. Opzione B – mantenere il mutuo e aggiungere una HELOC – lascia il pagamento esistente invariato (calcolato dal saldo esistente, tasso esistente e mesi rimanenti) e aggiunge un secondo pagamento di ammortamento calcolato sulla liquidità prelevata al tasso HELOC sul termine di rimborso della HELOC. Il costo totale dell'Opzione B equivale al pagamento esistente × mesi rimanenti + pagamento HELOC × termine HELOC. Il numero chiave è la differenza di costo = totale rifinanziamento − totale mantenimento; un numero negativo significa che il rifinanziamento con estrazione di liquidità è più economico.
Gli input sono divisi in quattro brevi blocchi. Mutuo esistente è il tuo saldo attuale, il tuo tasso attuale e i mesi rimanenti. Liquidità da prelevare è la liquidità di cui hai effettivamente bisogno – non il massimo che potresti prendere in prestito, ma l'importo in dollari che lascerà il tuo conto corrente alla chiusura. Offerta di rifinanziamento è il nuovo tasso offerto dal creditore, il nuovo termine in anni (15 / 20 / 25 / 30) e i costi di chiusura espressi come percentuale dell'importo del nuovo prestito (tipicamente 2 – 4 %). Offerta HELOC è il tasso HELOC (le HELOC sono solitamente variabili; inserisci il tasso attuale ed esegui nuovamente il calcolo a +1 % e +2 % per stressarla) e il termine di rimborso in anni. Il pannello Risultati restituisce il percorso consigliato, il pagamento mensile per ogni opzione, la differenza mensile, il costo totale di ciascuna, il divario totale e un grafico a barre affiancato che mostra le componenti di capitale e interessi di ogni totale. Una breve frase di verdetto riassume il compromesso in una sola frase.
Considera lo scenario moderno più comune: hai un debito di $240.000 al 4,0 % su un mutuo esistente di 30 anni con 20 anni rimanenti, e hai bisogno di $80.000 in contanti. Un creditore offre un rifinanziamento con estrazione di liquidità di 30 anni al 6,5 % con costi di chiusura del 3 %; una HELOC è disponibile all' 8,5 % rimborsata in 15 anni. Opzione A – rifinanziamento con estrazione di liquidità – trasforma il prestito in $329.600 al 6,5 % per 360 mesi, pagamento ≈ $2.083, costo totale ≈ $749.830. Opzione B – mantieni + HELOC – mantiene il pagamento esistente di $1.454 per altri 240 mesi ($349.030 totali) e aggiunge una HELOC di $80.000 / 8,5 % / 15 anni a $788 / mese per $141.790 totali, costo totale ≈ $490.820. L'Opzione B è circa $259.000 più economica – non perché il tasso HELOC sia buono (non lo è), ma perché il rifinanziamento con estrazione di liquidità impone che ogni dollaro dei restanti $240.000 venga applicato al nuovo tasso del 6,5 %, mentre l'Opzione B espone solo gli $80.000 di nuovo denaro a un tasso elevato. Questa è la trappola del tasso: un divario di 2,5 punti percentuali tra il tuo tasso esistente e l'offerta di rifinanziamento attuale, moltiplicato per centinaia di migliaia di capitale rimanente, può eclissare il premio HELOC visibile.
Cinque errori inducono i proprietari di casa in errore durante questo confronto. Primo, il rifinanziamento blocca tutta la liquidità al tasso più alto. Se il tuo mutuo ipotecario esistente è al 3 – 4 % e i tassi attuali sono al 6 – 7 %, un rifinanziamento con estrazione di liquidità converte silenziosamente ogni dollaro rimanente di capitale in denaro al 6 – 7 %. Lo spread dell'estrazione di liquidità è ciò che conta; il tasso nominale no. Secondo, rischio di tasso variabile della HELOC. La maggior parte delle HELOC sono legate al tasso prime più un margine e si riallineano mensilmente o trimestralmente. Il calcolatore esegue con un tasso fisso, quindi rieseguilo con il tasso +1 % e +2 % prima di firmare – se l'Opzione B vince ancora con un margine, l'esposizione al tasso variabile è accettabile; se il margine è minimo, blocca il tasso o scegli il rifinanziamento. Terzo, posizione di secondo grado in caso di pignoramento. La HELOC si posiziona dietro il mutuo ipotecario nel capitale – in una vendita forzata il primo privilegio viene pagato per primo, la HELOC seconda, e una HELOC in default può portare al pignoramento proprio come può fare un mutuo ipotecario. I creditori prezzano il tasso variabile per compensare tale subordinazione. Quarto, penali per rimborso anticipato. Alcune HELOC applicano una commissione di estinzione anticipata se chiudi la linea entro i primi tre anni, e alcuni mutui ipotecari hanno ancora penali per rimborso anticipato che mordono se li rifinanzi. Verifica entrambi prima di firmare. Quinto, limiti TCJA USA sulla deducibilità degli interessi ipotecari. Dal Tax Cuts and Jobs Act del 2017, gli interessi ipotecari sono deducibili nelle dichiarazioni federali USA solo quando i fondi presi in prestito vengono utilizzati per acquistare, costruire o migliorare sostanzialmente la casa che garantisce il prestito – gli interessi su una HELOC utilizzata per rette universitarie o consolidamento del debito non sono deducibili, né lo è la parte di estrazione di liquidità di un rifinanziamento utilizzata per lo stesso scopo. Il confronto pre-tasse eseguito dal calcolatore è quello giusto per iniziare; il confronto post-tasse può spostare il verdetto se il tuo prelievo è idoneo alla deducibilità in un percorso e non nell'altro.
I due percorsi esistono quasi ovunque, ma l'impianto regionale varia. Negli Stati Uniti, sia i rifinanziamenti con estrazione di liquidità che le HELOC sono ampiamente disponibili e leggermente regolamentati; il limite standard sul rapporto loan-to-value (LTV) combinato è dell'80 – 85 % per i rifinanziamenti con estrazione di liquidità e dell'80 – 90 % per le HELOC a seconda della disponibilità del creditore, e i costi di chiusura vanno dal 2 – 5 % del nuovo prestito per il rifinanziamento contro quasi zero per la HELOC. In Canada, il prodotto dominante è il mutuo rinegoziabile (readvanceable mortgage) – un unico prodotto che combina una quota di mutuo ipotecario decrescente con una quota HELOC riutilizzabile, solitamente limitata al 65 – 80 % del valore della casa, con la quota HELOC che si riattiva automaticamente man mano che il capitale viene rimborsato; lo stesso quadro di calcolo si applica ma il costo di chiusura sul lato HELOC scende quasi a zero poiché la linea è stata pre-approvata al momento dell'erogazione. In Francia, il rifinanziamento con estrazione di liquidità (rachat de crédit avec trésorerie) è stato significativamente inasprito dalle regole di prestito HCSF del 2020, che hanno limitato il servizio del debito totale delle famiglie al 35 % del reddito lordo e reso rare le approvazioni di estrazione di liquidità; il rilascio di liquidità in Francia viene ora fatto principalmente tramite un prestito al consumo separato piuttosto che un vero rifinanziamento con estrazione di liquidità. Nel Regno Unito, l'equivalente di una HELOC è un mutuo di secondo grado (second-charge mortgage) (spesso strutturato come un prestito a tasso fisso piuttosto che una linea revolving), disponibile accanto alla pratica più comune di rifinanziamento alla fine del periodo a tasso fisso. In tutte e quattro le giurisdizioni la decisione sottostante è la stessa: quando il tuo tasso ipotecario esistente è ben al di sotto dell'offerta di rifinanziamento attuale, il percorso di mantenimento del mutuo più HELOC vince quasi sempre; quando il tasso esistente è superiore all'offerta attuale, un rifinanziamento con estrazione di liquidità solitamente vince. Esegui entrambi i calcoli prima di firmare.