キャッシュアウト借り換え vs HELOC計算機

この計算を行う理由

住宅所有者が、キッチンのリフォーム、大学の授業料の資金調達、高金利の債務の統合、または2軒目の住宅の頭金として、所有している不動産の株式に蓄積されたまとまった現金を必要とする場合、市場には構造的に異なる2つの方法があり、それらはほとんど同じ費用にはなりません。1つ目はキャッシュアウト借り換えです。既存の第一抵当を新しい、より大きな第一抵当に置き換えます。貸付業者は締結時に差額を支払います。2つ目は住宅エクイティローン（HELOC）です。第一抵当はそのままにして、借り入れることができる第2順位の回転ローンを追加します。どちらを選択するかは、住宅所有者が行う最も重大な金利環境の決定の1つです。なぜなら、この選択は、残りの元金のすべてのドルが今後10年から30年間支払う金利を静かに決定するからです。この計算機は、同じエクイティのニーズ、同じ期間、同じ手数料セットで両方のオプションを実行します。そのため、「借り換えで実際に費用が節約されるのか、それとも節約されているように感じるだけなのか？」という質問への答えは、数値であり、セールストークではありません。

式

どちらのパスも、一連の標準的な元金償却計算式に帰着します。固定金利元金償却支払いはM = P × r × (1 + r)ⁿ / ((1 + r)ⁿ − 1)です。ここでPは元金、rは月利（年利を12で割ったもの）、nは月々の支払いの総数です。オプションA—キャッシュアウト借り換え—は、新しい元金 = 現在の残高 + 引き出し額 + 締結費用（新しいローンのパーセンテージとしてローンに組み込まれる）と設定し、新しい期間での新しい月々の支払いを計算します。オプションAの生涯費用は、新しい支払い × 新しい期間（月数）です。オプションB—抵当権を維持してHELOCを追加—は、既存の支払い（既存の残高、既存の金利、残りの月数から計算）をそのままにして、HELOCの返済期間にわたって引き出した現金に対する第2の元金償却計算を行います。オプションBの生涯費用は、既存の支払い × 残りの月数 + HELOCの支払い × HELOCの期間です。ヘッドラインの数値は費用差= 総借り換え - 総維持です。負の数値は、キャッシュアウト借り換えの方が安いことを意味します。

使用方法

入力は4つの短いブロックに分かれます。既存の抵当は、現在の残高、現在の金利、および残りの月数です。引き出すエクイティは、実際に必要な現金です。借り入れ可能な最大額ではなく、締結時に銀行口座から引き落とされる金額です。借り換えオファーは、貸付業者が提示する新しい金利、新しい期間（年数）（15 / 20 / 25 / 30）、および新しいローン金額に対するパーセンテージ（通常2～4％）で表される締結費用です。HELOCオファーは、HELOCの金利（HELOCは通常変動金利です。現在の金利を入力し、+1％および+2％で計算機を再度実行してストレステストしてください）および返済期間（年数）です。結果パネルには、推奨されるパス、各オプションでの月々の支払い、月々の差額、各オプションの生涯費用、生涯の差額、および各合計の元金と利息の構成要素を示す並列棒グラフが表示されます。短い判定文は、トレードオフを1文で要約します。

実例—金利の罠

最も一般的な現代のシナリオを考えてみましょう。30年ローンの残りの20年間で4.0％で240,000ドルのローンがあり、80,000ドルの現金が必要です。貸付業者は、締結費用3％で6.5％の30年キャッシュアウト借り換えを提示しています。HELOCは15年間で返済される8.5％で利用可能です。オプションA—キャッシュアウト借り換え—は、ローンを6.5％で360ヶ月の329,600ドルに変換します。支払い額は約2,083ドル、生涯費用は約749,830ドルです。オプションB—維持+HELOC—は、既存の1,454ドルの支払いをあと240ヶ月（合計349,030ドル）維持し、80,000ドル/8.5％/15年ローンのHELOCを月788ドル、合計141,790ドル追加します。生涯費用は約490,820ドルです。オプションBは、HELOCの金利が良い（そうではありません）からではなく、残りの240,000ドルのすべてのドルを新しい6.5％の金利に強制するため、約259,000ドル安くなります。一方、オプションBは、高金利にさらされるのは新しい80,000ドルだけです。これは金利の罠です。既存の金利と現在の借り換え見積もりとの2.5ポイントの差が、数千ドルの残りの元金に掛け合わされると、目に見えるHELOCプレミアムをはるかに超える可能性があります。

一般的な落とし穴

この比較を実行する際に、住宅所有者は5つの間違いを犯します。第一に、借り換えはすべてのエクイティをより高い金利で固定します。既存の第一抵当が3～4％で、現在の金利が6～7％の場合、キャッシュアウト借り換えは、残りの元金のすべてのドルを静かに6～7％の資金に変換します。キャッシュアウトのスプレッドが重要です。ヘッドラインの金利は重要ではありません。第二に、HELOCの変動金利リスク。ほとんどのHELOCはプライムレートにマージンを加えて連動し、毎月または四半期ごとにリセットされます。計算機は1つの固定金利で実行されるため、署名する前に+1％および+2％で再度実行してください。オプションBがまだわずかに勝つ場合、変動金利のリスクは許容範囲内です。マージンが非常に薄い場合は、金利を固定するか、借り換えを選択してください。第三に、差し押さえ時の第2順位。HELOCは、資本スタックにおいて第一抵当の後ろに位置します。強制売却では、第一抵当が最初に支払われ、HELOCが次に支払われます。デフォルトしたHELOCは、第一抵当と同様に差し押さえられる可能性があります。貸付業者は、その劣後を補償するために変動金利を設定します。第四に、繰り上げ返済手数料。一部のHELOCは、最初の3年以内にローンを解約した場合、早期解約手数料を請求します。また、一部の第一抵当は、借り換え時に発生する繰り上げ返済手数料を依然として課しています。署名する前に両方を確認してください。第五に、米国のTCJAによる住宅ローン利息控除の制限。2017年の減税・雇用法以降、住宅ローン利息は、米国連邦申告において、借り入れた資金がローンを担保とする住宅の購入、建築、または大幅な改築に使用された場合にのみ控除可能です。授業料や債務整理に使用されたHELOCの利息は控除できません。同様に、同じ目的で使用された借り換えのキャッシュアウト部分も控除できません。計算機が実行する税引き前の比較は、開始するのに適切なものです。税引き後の比較は、あなたの引き出しがどちらかのパスで、もう一方ではそうでない場合に控除の対象となる場合、判断をシフトさせる可能性があります。

バリエーションとコンテキスト

両方のパスはほとんどどこにでも存在しますが、地域ごとの仕組みは異なります。米国では、キャッシュアウト借り換えとHELOCの両方が広く利用可能で規制も軽いです。標準的なローン・トゥ・バリュー（LTV）の合計上限は、キャッシュアウト借り換えで80～85％、HELOCで80～90％（貸付業者の意欲による）であり、締結費用は借り換えで新規ローン額の2～5％、HELOCではほぼゼロです。カナダでは、再利用可能抵当が主流の製品です。これは、減少する第一抵当部分と再利用可能なHELOC部分を組み合わせた単一の製品で、通常、住宅価値の65～80％に上限が設定されています。HELOC部分は、元金が返済されるにつれて自動的に再利用可能になります。同じ計算フレームワークが適用されますが、HELOC側の締結費用は、 origination時に事前に承認されたため、ほぼゼロに低下します。フランスでは、キャッシュアウト借り換え（rachat de crédit avec trésorerie）は、2020年のHCSF貸付規則により大幅に引き締められました。これにより、世帯の総債務サービスが総所得の35％に制限され、キャッシュアウトの承認がまれになりました。フランスでのエクイティリリースは、現在、真のキャッシュアウト借り換えではなく、個別の消費者ローンを通じて行われることがほとんどです。英国では、HELOCに相当するのは第2順位抵当（多くの場合、回転ローンではなく固定期間ローンとしてパッケージ化されている）であり、固定金利期間終了時の借り換えというより一般的な慣行と並行して利用できます。4つのすべての管轄区域で、根本的な決定は同じです。既存の抵当金利が現在の借り換え見積もりを大幅に下回っている場合、抵当権を維持しHELOCを追加するパスがほとんど常に勝ちます。既存の金利が現在の見積もりを上回っている場合、キャッシュアウト借り換えが通常勝ちます。署名する前に両方の数値を実行してください。