Vergleichen Sie Ihre aktuelle Hypothek mit einem neuen Angebot – Break-even und Einsparungen über die Laufzeit.
Break-Even = Abschlusskosten ÷ monatliche Einsparungen. Lebenslange Einsparungen = Gesamtsumme der verbleibenden alten Zahlungen minus Gesamtsumme der neuen Zahlungen (und etwaige Abschlusskosten aus eigener Tasche). Ein langer Break-Even rechnet sich nur, wenn Sie nach Überschreiten dieses Punktes im Haus bleiben.
Eine Hypothek ist selten eine einmalige Entscheidung – Zinssätze ändern sich, Ihre Bonität verbessert sich, Ihr Einkommen steigt, und ein Kredit, der vor drei Jahren perfekt war, kann heute der teuerste Posten in Ihrem monatlichen Budget sein. Refinanzierung ersetzt eine bestehende Hypothek durch eine neue, idealerweise zu einem niedrigeren Zinssatz oder einer kürzeren Laufzeit, und die Frage, die sich jeder Hausbesitzer vor der Unterschrift stellt, ist immer dieselbe: Wird mich das wirklich Geld sparen, und wie lange dauert es, bis es soweit ist? Zwei Zahlen bestimmen die gesamte Entscheidung: die monatlichen Einsparungen (wie viel geringer die neue Rate ist) und den Break-even-Punkt (wie viele Monate dieser Einsparungen benötigt werden, um die Abschlusskosten wieder hereinzuholen). Jeder, der länger als den Break-even-Punkt im Haus bleiben möchte, kommt besser weg; jeder, der verkauft oder erneut refinanziert, bevor er diesen Punkt erreicht, hat die Abschlusskosten umsonst bezahlt. Dieser Rechner ermittelt beide Zahlen für jede Kombination aus aktuellem Kredit, neuem Angebot und Finanzierungsstrategie für die Abschlusskosten und zeigt die Differenz der Zinszahlungen über die gesamte Laufzeit an, damit Sie auch sehen können, ob die Verlängerung der Laufzeit auf 30 Jahre heimlich mehr kostet, als sie spart.
Die monatliche Rate für eine Hypothek mit festem Zinssatz und Tilgung ist:
M = P × r × (1 + r)ⁿ / ((1 + r)ⁿ − 1)
wobei P der Kreditbetrag ist, r der monatliche Zinssatz (jährlich ÷ 12) und n die Gesamtzahl der monatlichen Zahlungen ist. Der Rechner wendet die Formel zweimal an – einmal für Ihren aktuellen Kredit (mit dem verbleibenden Saldo und den verbleibenden Monaten) und einmal für den neuen Kredit (mit dem Saldo zuzüglich etwaiger eingerechneter Abschlusskosten und der neuen Laufzeit). Die Hauptzahlen ergeben sich aus den Differenzen:
Wenn die monatlichen Einsparungen null oder negativ sind – zum Beispiel, wenn Sie zur Verkürzung der Laufzeit refinanzieren und dafür eine höhere Rate akzeptieren –, ist der Break-even-Punkt undefiniert und die Entscheidung liegt ganz bei der Zahl der lebenslangen Einsparungen.
Die Eingaben sind in zwei Blöcke unterteilt. Der Block aktueller Kredit benötigt den verbleibenden Saldo, Ihren aktuellen Zinssatz und die verbleibenden Monate des bestehenden Kredits. (Wenn Sie nur die ursprüngliche Laufzeit und die monatliche Rate kennen, können Sie die verbleibenden Monate anhand Ihrer letzten Abrechnung ermitteln; viele Kreditgeber zeigen sie direkt an.) Der Block neues Kreditangebot benötigt den Zinssatz, den der neue Kreditgeber anbietet, die neue Laufzeit in Jahren (10 / 15 / 20 / 25 / 30), die gesamten Abschlusskosten und eine Strategie für deren Bezahlung – aus eigener Tasche bei Vertragsunterzeichnung oder Aufnahme in den neuen Kreditbetrag, sodass sie zusammen mit dem Rest getilgt werden. Das Ergebnis-Panel liefert sechs Zahlen und ein Diagramm: die aktuelle und die neue monatliche Rate, die monatlichen Einsparungen, den Break-even in Monaten, die lebenslangen Einsparungen und die Gesamtzinsen, die in jedem Szenario gezahlt werden, dargestellt als nebeneinander liegende Balken, damit Sie auf einen Blick sehen können, ob der neue Kredit wirklich günstiger ist oder die Kosten nur weiter verteilt werden.
Sie haben vor vier Jahren eine 30-jährige Hypothek über 250.000 € zu 6,5 % aufgenommen. Der verbleibende Saldo beträgt jetzt etwa 237.000 € mit 312 Monaten Restlaufzeit, und ein Kreditgeber bietet Ihnen 5,0 % für eine neue 15-jährige Festzinshypothek mit 4.000 € Abschlusskosten, die aus eigener Tasche bezahlt werden. Die aktuelle monatliche Rate beträgt etwa 1.580 €. Die neue 15-jährige Rate für 237.000 € zu 5,0 % beträgt etwa 1.873 € – das ist höher als die aktuelle Rate, also sind die monatlichen Einsparungen hier negativ und der Break-even ist undefiniert. Aber die lebenslange Betrachtung erzählt eine andere Geschichte: 312 × 1.580 € = 492.960 € gegenüber 180 × 1.873 € + 4.000 € = 341.140 €. Sie zahlen jeden Monat 293 € mehr, aber Sie sind 132 Monate früher fertig und sparen 151.820 € an Zinsen. Drehen Sie das Beispiel um: gleicher Saldo und Zinssatz, aber eine 30-jährige Refinanzierung zu 5,0 %. Die neue Rate sinkt auf etwa 1.272 €, die monatlichen Einsparungen betragen 308 €, der Break-even beträgt 4.000 € ÷ 308 € = 13 Monate, und die lebenslangen Einsparungen betragen 492.960 € − (360 × 1.272 € + 4.000 €) = 31.040 €. Gleicher Kredit, gleiche Abschlusskosten, völlig andere Entscheidungsmathematik.
Fünf Fehler stolpern Hausbesitzer, die sich nach einer Refinanzierung umsehen. Erstens, der Vergleich des neuen Zinssatzes mit dem aktuellen, ohne die Abschlusskosten einzubeziehen. Ein Rückgang um 1 % klingt dramatisch, aber bei 5.000 € Kosten und einem geplanten Umzug in zwei Jahren erreichen Sie den Break-even möglicherweise nie. Zweitens, das Zurücksetzen der Tilgungsuhr, ohne es zu merken. Die Refinanzierung einer Hypothek mit 312 Monaten Restlaufzeit in einen neuen 30-Jahres-Kredit verlängert die Zahlungen am Ende um 48 Monate – Ihre monatliche Rate mag niedriger sein, aber die Kosten über die gesamte Laufzeit können steigen. Drittens, das Einbeziehen der Abschlusskosten in den neuen Kreditbetrag und die Behandlung als "kostenlos". Die Kosten werden immer noch bezahlt, nur über den Kreditzinssatz über die Laufzeit getilgt. Bei einer 30-jährigen Refinanzierung zu 5 % wird aus 4.000 € grob 7.700 € zurückgezahlter Kapitalbetrag + Zinsen. Viertens, das Ignorieren der PMI-Reset-Regeln – eine Refinanzierung unter 20 % Eigenkapital löst oft erneut eine private Hypothekenversicherung aus, die 0,3 bis 1,5 % des Kreditbetrags pro Jahr zusätzlich zur neuen Rate kostet. Fünftens, das Vergessen der Vorfälligkeitsentschädigung für den bestehenden Kredit. Ungefähr 5 % der US-Konventionskredite haben diese in den ersten drei Jahren; eine typische Gebühr beträgt 1 bis 3 % des verbleibenden Saldos und kann die gesamte Break-even-Berechnung zunichtemachen.
In den Vereinigten Staaten dominieren Refinanzierungen mit festem Zinssatz, wobei die übliche 30-Jahres-Festzinshypothek den Großteil des Volumens ausmacht; die Variante der Zins-und-Laufzeit-Refinanzierung (dieser Rechner ist der primäre Anwendungsfall) behält den Kreditbetrag bei und ändert nur den Zinssatz oder die Laufzeit. Die Cash-Out-Refinanzierung ist ein anderes Kaliber – abgedeckt durch den separaten Rechner für Cash-Out vs. HELOC –, bei der der neue Kredit höher ist als der alte und die Differenz als Bargeld ausgezahlt wird; die Break-even-Mathematik unterscheidet sich ebenfalls, da das Bargeld selbst einen Nutzen hat. Im Vereinigten Königreich und in Irland wird die entsprechende Praxis als Remortgaging bezeichnet und findet fast immer am Ende einer 2- oder 5-jährigen Festlaufzeit statt, anstatt mittendrin; der Rahmen des Rechners gilt weiterhin, nur mit einer viel kürzeren Eingabe für "verbleibende Monate". In Frankreich war die Refinanzierung historisch selten wegen hoher Notarkosten und expliziter Vorfälligkeitsentschädigungen (typischerweise gedeckelt bei 3 % des Restkapitals oder 6 Monatszinsen), aber das Gesetz Hamon von 2014 und das Gesetz Bourquin von 2018 haben die Kreditversicherungsseite so weit gelockert, dass viele Hausbesitzer jetzt eher die Versicherung als den Kredit selbst refinanzieren – eine separate Berechnung. In Kanada bedeutet die übliche 5-Jahres-Festlaufzeit, dass die Refinanzierung normalerweise bis zum Verlängerungsdatum wartet, um die IRD-Strafe (Interest Rate Differential) zu vermeiden, die erheblich sein kann. Unabhängig von der Gerichtsbarkeit ist die Frage "wie viele Monate, bis ich den Break-even erreiche?" der universelle Kern der Entscheidung.