Comparez votre prêt actuel à une nouvelle offre — point mort et économies cumulées.
Point d'équilibre = frais de clôture ÷ économies mensuelles. Économies à vie = total des anciens paiements restants moins total des nouveaux paiements (et tous les frais de clôture payés en espèces). Un long point d'équilibre ne vaut la peine que si vous restez dans la maison au-delà.
Un prêt hypothécaire est rarement une décision unique : les taux fluctuent, votre crédit s'améliore, vos revenus augmentent, et un prêt qui était parfait il y a trois ans peut maintenant être la dépense la plus coûteuse de votre budget mensuel. Le refinancement remplace une hypothèque existante par une nouvelle, idéalement à un taux inférieur ou une durée plus courte, et la question que tous les propriétaires se posent avant de signer est la même : cela me fera-t-il réellement économiser de l'argent, et combien de temps faudra-t-il pour que ce soit le cas ? Deux chiffres résument toute la décision : les économies mensuelles (de combien le nouveau paiement est inférieur) et le point mort (combien de mois d'économies il faut pour récupérer les frais de clôture). Quiconque prévoit de rester dans la maison plus longtemps que le point mort s'y retrouve ; quiconque vend ou refinance à nouveau avant d'atteindre ce point a payé les frais de clôture pour rien. Cette calculatrice effectue ces deux calculs pour toute combinaison de prêt actuel, nouvelle offre et stratégie de financement des frais de clôture, et affiche la différence d'intérêts sur la durée de vie afin que vous puissiez également voir si l'étirement du terme à 30 ans coûte secrètement plus cher qu'il ne rapporte.
Le paiement mensuel d'une hypothèque amortissable à taux fixe est :
M = P × r × (1 + r)ⁿ / ((1 + r)ⁿ − 1)
où P est le principal du prêt, r est le taux mensuel (annuel ÷ 12), et n est le nombre total de paiements mensuels. La calculatrice applique la formule deux fois – une fois à votre prêt actuel (en utilisant le solde restant et les mois restants) et une fois au nouveau prêt (en utilisant le solde plus tous les frais de clôture inclus et le nouveau terme). Les chiffres principaux résultent des différences :
Lorsque les économies mensuelles sont nulles ou négatives – par exemple, vous refinancez pour raccourcir le terme et acceptez un paiement plus élevé en échange – le point mort est indéfini et la décision repose entièrement sur le chiffre des économies sur la durée de vie.
Les entrées sont divisées en deux blocs. Le bloc prêt actuel nécessite le solde restant, votre taux actuel et les mois restants sur le prêt existant. (Si vous ne connaissez que le terme initial et le paiement mensuel, vous pouvez calculer les mois restants à partir de votre dernière relevé ; de nombreux prêteurs l'affichent directement.) Le bloc nouvelle offre de prêt nécessite le taux que le nouveau prêteur propose, le nouveau terme en années (10 / 15 / 20 / 25 / 30), les frais de clôture totaux et une stratégie pour les payer – de poche au moment de la signature, ou intégrés au principal du nouveau prêt afin qu'ils soient amortis avec le reste. Le panneau Résultats renvoie six chiffres et un graphique : les paiements mensuels actuels et nouveaux, les économies mensuelles, le point mort en mois, les économies sur la durée de vie, et les intérêts totaux payés dans chaque scénario, représentés sous forme de barres côte à côte pour que vous puissiez voir en un coup d'œil si le nouveau prêt est réellement moins cher ou s'il ne fait que répartir le coût davantage.
Vous avez contracté une hypothèque de 250 000 $ sur trente ans il y a quatre ans à 6,5 %. Le solde restant est maintenant d'environ 237 000 $ avec 312 mois restants, et un prêteur vous propose 5,0 % sur un nouveau prêt à taux fixe de quinze ans avec 4 000 $ de frais de clôture payés de poche. Le paiement mensuel actuel est d'environ 1 580 $. Le nouveau paiement sur quinze ans pour 237 000 $ à 5,0 % est d'environ 1 873 $ – c'est plus élevé que le paiement actuel, donc les économies mensuelles sont négatives et le point mort est indéfini. Mais la perspective de la durée de vie raconte une histoire différente : 312 × 1 580 $ = 492 960 $ contre 180 × 1 873 $ + 4 000 $ = 341 140 $. Vous payez 293 $ de plus chaque mois, mais vous terminez 132 mois plus tôt et économisez 151 820 $ d'intérêts. Inversez maintenant l'exemple : même solde et taux, mais un refinancement sur trente ans à 5,0 %. Le nouveau paiement tombe à environ 1 272 $, les économies mensuelles sont de 308 $ , le point mort est de 4 000 $ ÷ 308 $ = 13 mois, et les économies sur la durée de vie sont de 492 960 $ − (360 × 1 272 $ + 4 000 $) = 31 040 $. Même prêt, mêmes frais de clôture, mathématiques de décision totalement différentes.
Cinq erreurs piègent les propriétaires qui recherchent un refinancement. Premièrement, comparer le nouveau taux d'intérêt nominal à celui actuel sans inclure les frais de clôture. Une baisse de 1 % semble spectaculaire, mais avec 5 000 $ de frais et un déménagement prévu dans deux ans, vous pourriez ne jamais atteindre le point mort. Deuxièmement, redémarrer l'horloge d'amortissement sans s'en rendre compte. Refinancer une hypothèque avec 312 mois restants dans un nouveau prêt de 30 ans ajoute 48 mois de paiements à la fin – votre paiement mensuel peut être inférieur, mais le coût total peut augmenter. Troisièmement, intégrer les frais de clôture dans le nouveau principal et considérer cela comme « gratuit ». Les frais sont toujours payés, simplement amortis au taux du prêt sur la durée. Sur un refinancement de 30 ans à 5 % qui transforme 4 000 $ en environ 7 700 $ de principal+intérêts remboursés. Quatrièmement, ignorer les règles de réinitialisation du PMI – le refinancement en dessous de 20 % de capitaux propres réactive souvent l'assurance hypothécaire privée, qui ajoute 0,3 à 1,5 % du montant du prêt par an en plus du nouveau paiement. Cinquièmement, oublier la pénalité de remboursement anticipé du prêt existant. Environ 5 % des prêts conventionnels américains en portent une au cours des trois premières années ; une pénalité typique est de 1 à 3 % du solde restant et peut anéantir le calcul du point mort.
Aux États-Unis, les refinancements à taux fixe dominent, le taux fixe standard de 30 ans représentant la majeure partie du volume ; le refinancement taux-et-terme (l'usage principal de cette calculatrice) maintient le montant du prêt inchangé et ne modifie que le taux ou le terme. Le refinancement avec retrait de capital est une bête différente – couverte par la calculatrice dédiée au retrait de capital vs. HELOC – où le nouveau prêt est supérieur à l'ancien et la différence est payée en espèces ; les mathématiques du point mort diffèrent également car l'argent lui-même a une utilité. Au Royaume-Uni et en Irlande, la pratique équivalente s'appelle le remortgaging et se produit presque toujours à la fin d'une période fixe de 2 ou 5 ans plutôt qu'à mi-terme ; le cadre de la calculatrice s'applique toujours, juste avec une entrée « mois restants » beaucoup plus courte. En France, le refinancement était historiquement rare en raison des frais notariés élevés et des pénalités de remboursement anticipé explicites (généralement plafonnées à 3 % du capital restant ou 6 mois d'intérêts), mais la Loi Hamon de 2014 et la Loi Bourquin de 2018 ont suffisamment assoupli le côté assurance du prêt que de nombreux propriétaires refinancent maintenant l' assurance plutôt que le prêt lui-même – un calcul distinct. Au Canada, le terme typique de 5 ans fixe signifie que le refinancement attend généralement la date de renouvellement pour éviter la pénalité IRD (différentiel de taux d'intérêt), qui peut être substantielle. Quelle que soit la juridiction, la question « combien de mois avant d'atteindre le seuil de rentabilité ? » est le cœur universel de la décision.