Compare a sua hipoteca atual com uma nova oferta — ponto de equilíbrio e poupança vitalícia.
Ponto de equilíbrio = custos de fechamento ÷ economia mensal. Economia ao longo da vida = total de pagamentos antigos restantes menos total de novos pagamentos (e quaisquer custos de fechamento desembolsados). Um ponto de equilíbrio longo só vale a pena se você permanecer na casa após ele.
Um crédito habitação raramente é uma decisão única — as taxas mudam, o seu crédito melhora, o seu rendimento aumenta e um empréstimo que era perfeitamente aceitável há três anos pode agora ser o item mais caro do seu orçamento mensal. Refinanciar substitui uma hipoteca existente por uma nova, idealmente a uma taxa mais baixa ou a um prazo mais curto, e a questão que todos os proprietários colocam antes de assinar é a mesma: isto vai realmente poupar-me dinheiro e quanto tempo até que o faça? Dois números carregam toda a decisão: a poupança mensal (quanto menor é o novo pagamento) e o ponto de equilíbrio (quantos meses dessas poupanças são necessários para recuperar os custos de fecho). Qualquer pessoa que planeie ficar na casa por mais tempo do que o ponto de equilíbrio sai a ganhar; qualquer pessoa que venda ou refinancie novamente antes de o atingir pagou os custos de fecho por nada. Esta calculadora executa ambos os números para qualquer combinação do empréstimo atual, nova oferta e estratégia de financiamento dos custos de fecho, e mostra a diferença de juros ao longo da vida útil para que possa também ver se estender o prazo de volta para 30 anos secretamente custa mais do que poupa.
O pagamento mensal de uma hipoteca de taxa fixa amortizada é:
M = P × r × (1 + r)ⁿ / ((1 + r)ⁿ − 1)
onde P é o principal do empréstimo, r é a taxa mensal (anual ÷ 12) e n é o número total de pagamentos mensais. A calculadora aplica a fórmula duas vezes — uma ao seu empréstimo atual (usando o saldo restante e os meses restantes) e outra ao novo empréstimo (usando o saldo mais quaisquer custos de fecho incluídos e o novo prazo). Os números principais resultam como diferenças:
Quando a poupança mensal é zero ou negativa — por exemplo, está a refinanciar para encurtar o prazo e a aceitar um pagamento mais alto em troca — o ponto de equilíbrio é indefinido e a decisão repousa inteiramente no número de poupança vitalícia.
As entradas dividem-se em dois blocos. O bloco do empréstimo atual necessita do saldo restante, da sua taxa atual e dos meses restantes no empréstimo existente. (Se apenas conhece o prazo original e o pagamento mensal, pode retroceder os meses restantes da sua última declaração; muitos credores mostram-no diretamente.) O bloco da nova oferta de empréstimo necessita da taxa que o novo credor está a oferecer, o novo prazo em anos (10 / 15 / 20 / 25 / 30), os custos totais de fecho e uma estratégia para os pagar — do bolso na assinatura, ou incluídos no novo principal do empréstimo para que sejam amortizados juntamente com o resto. O painel Resultados retorna seis números e um gráfico: os pagamentos mensais atuais e novos, a poupança mensal, o ponto de equilíbrio em meses, a poupança vitalícia e o total de juros pagos em cada cenário, apresentados como barras lado a lado para que possa ver rapidamente se o novo empréstimo é genuinamente mais barato ou apenas espalha o custo por mais tempo.
Contraiu um empréstimo hipotecário de trinta anos de 250 000 € há quatro anos a 6,5 %. O saldo restante é agora de aproximadamente 237 000 € com 312 meses restantes, e um credor está a oferecer-lhe 5,0 % num novo empréstimo fixo de quinze anos com 4 000 € em custos de fecho pagos do bolso. O pagamento mensal atual é de cerca de 1 580 €. O novo pagamento de quinze anos em 237 000 € a 5,0 % é de cerca de 1 873 € — isso é superior ao pagamento atual, pelo que a poupança mensal aqui é negativa e o ponto de equilíbrio é indefinido. Mas a visão vitalícia conta uma história diferente: 312 × 1 580 € = 492 960 € contra 180 × 1 873 € + 4 000 € = 341 140 €. Está a pagar 293 € a mais por mês, mas termina 132 meses mais cedo e poupa 151 820 € em juros. Agora, inverta o exemplo: o mesmo saldo e taxa, mas um refinanciamento de trinta anos a 5,0 %. O novo pagamento desce para cerca de 1 272 €, a poupança mensal é de 308 €, o ponto de equilíbrio é 4 000 € ÷ 308 € = 13 meses, e a poupança vitalícia é 492 960 € − (360 × 1 272 € + 4 000 €) = 31 040 €. O mesmo empréstimo, os mesmos custos de fecho, matemática de decisão totalmente diferente.
Cinco erros apanham os proprietários que procuram um refinanciamento. Primeiro, comparar a nova taxa de nota com a atual sem incluir os custos de fecho. Uma queda de 1 % parece dramática, mas com 5 000 € em custos e uma mudança planeada em dois anos, pode nunca atingir o ponto de equilíbrio. Segundo, reiniciar o relógio de amortização sem se aperceber. Refinanciar uma hipoteca com 312 meses restantes num novo empréstimo de 30 anos adiciona 48 meses de pagamentos no final — o seu mensal pode ser mais baixo, mas o custo vitalício pode aumentar. Terceiro, incluir os custos de fecho no novo principal e tratá-los como "gratuitos". Os custos ainda estão a ser pagos, apenas amortizados à taxa do empréstimo ao longo do prazo. Num refinanciamento de 30 anos a 5 %, isso transforma 4 000 € em aproximadamente 7 700 € de principal+juros reembolsados. Quarto, ignorar as regras de reinício do PMI — refinanciar abaixo de 20 % de capital próprio muitas vezes reativa o seguro hipotecário privado, que adiciona 0,3 a 1,5 % do montante do empréstimo por ano, além do novo pagamento. Quinto, esquecer a penalidade de pré-pagamento no empréstimo existente. Aproximadamente 5 % dos empréstimos convencionais dos EUA carregam uma nos primeiros três anos; uma penalidade típica é de 1 a 3 % do saldo restante e pode anular todo o cálculo do ponto de equilíbrio.
Nos Estados Unidos, os refinanciamentos de taxa fixa dominam, com a taxa fixa padrão de 30 anos respondendo pela maior parte do volume; a variante de refinanciamento de taxa e prazo (o caso de uso principal desta calculadora) mantém o montante do empréstimo o mesmo e apenas altera a taxa ou o prazo. O refinanciamento com levantamento de capital é um animal diferente — coberto pelo cálculo dedicado de levantamento de capital vs HELOC — onde o novo empréstimo é maior do que o antigo e a diferença é paga em dinheiro; a matemática do ponto de equilíbrio também difere porque o próprio dinheiro tem utilidade. No Reino Unido e na Irlanda, a prática equivalente é chamada de remortgaging e quase sempre ocorre no final de um período fixo de 2 ou 5 anos em vez de a meio prazo; o quadro da calculadora ainda se aplica, apenas com uma entrada de "meses restantes" muito mais curta. Em França, o refinanciamento era historicamente raro devido a elevados custos notariais e penalidades explícitas de pré-pagamento (tipicamente limitadas a 3 % do capital restante ou 6 meses de juros), mas a Lei Hamon de 2014 e a Lei Bourquin de 2018 afrouxaram o lado do seguro de crédito o suficiente para que muitos proprietários agora refinanciem o seguro em vez do próprio empréstimo — um cálculo separado. No Canadá, o prazo típico de 5 anos fixos significa que o refinanciamento geralmente espera pela data de renovação para evitar a penalidade IRD (diferencial de taxa de juro), que pode ser substancial. Independentemente da jurisdição, a questão "quantos meses até atingir o ponto de equilíbrio?" é o núcleo universal da decisão.