現在の住宅ローンと新しいオファーを比較 — ベイオフと生涯節約額。
損益分岐点 = 諸費用 ÷ 月々の節約額。生涯節約額 = 残りの旧支払いの合計 - 新しい支払いの合計（および自己負担の諸費用）。損益分岐点が長い場合、それを過ぎても家に住み続ける場合にのみ価値があります。
住宅ローンは、一度きりの決断で済むことは滅多にありません。金利は変動し、信用力は向上し、収入は増加します。3年前に最適だったローンが、今では毎月の予算の中で最も高額な項目になっているかもしれません。住宅ローンの借り換えとは、既存の住宅ローンを新しいローンに置き換えることです。理想的には、より低い金利またはより短い期間で借り換えます。家主が署名する前に必ず問う疑問は同じです。「これで本当に節約できるのか、そしていつ元が取れるのか？」 この決定を左右するのは、毎月の節約額（新しい支払額がいくら減るか）と損益分岐点（節約額がいく月分で繰延費用を回収できるか）の2つの数字です。損益分岐点よりも長く家に住む予定の人は得をします。損益分岐点に達する前に売却したり、再度借り換えたりした人は、繰延費用を無駄にしたことになります。この計算機は、現在のローン、新しいオファー、および繰延費用のファイナンス戦略のあらゆる組み合わせに対して、これらの2つの数値を計算し、生涯の金利差を表示することで、30年まで期間を延長することが実際には節約額以上に費用がかかるかどうかを確認できます。
固定金利の分割払いの住宅ローンの毎月の支払額は次のとおりです。
M = P × r × (1 + r)ⁿ / ((1 + r)ⁿ − 1)
ここで、P はローンの元本、r は月利（年利 ÷ 12）、n は総月数です。この計算機は、この式を2回適用します。1回目は現在のローン（残高と残りの月数を使用）に、2回目は新しいローン（元本に繰延費用を含め、新しい期間を使用）に適用します。主要な数値は、その差から得られます。
毎月の節約額がゼロまたはマイナスの場合（例えば、期間を短縮するために借り換え、より高い支払額を受け入れる場合）、損益分岐点は定義できず、決定は生涯の節約額のみに依存します。
入力項目は2つのブロックに分かれています。現在のローンブロックには、残高、現在の金利、および既存のローンの残り月数が必要です。（元の期間と毎月の支払額のみがわかっている場合は、最後の明細書から残り月数を逆算できます。多くの貸付業者は直接表示しています。）新しいローンオファーブロックには、新しい貸付業者が提示している金利、新しい期間（年単位：10 / 15 / 20 / 25 / 30）、総繰延費用、およびそれらの支払い戦略（署名時に現金で支払うか、新しいローンの元本に含めて残りのローンと一緒に償却するか）が必要です。結果パネルには、6つの数値とグラフが表示されます。現在の月々の支払額と新しい月々の支払額、毎月の節約額、損益分岐点（月数）、生涯の節約額、および各シナリオでの総利息支払額が、並べて表示されるバーグラフで示され、新しいローンが本当に安いのか、それとも単に費用がさらに分散されているだけなのかを一目で確認できます。
4年前に6.5%の金利で30年払いの住宅ローンを250,000ドルで組みました。現在の残高は約237,000ドルで、残り312ヶ月です。ある貸付業者は、4,000ドルの繰延費用を自己負担で支払う条件で、15年払いの固定金利ローンを5.0%で提示しています。現在の毎月の支払額は約1,580ドルです。237,000ドルを5.0%の金利で15年間借りる新しいローンは、月々約1,873ドルとなり、現在の支払額よりも高いため、毎月の節約額はマイナスであり、損益分岐点は定義できません。しかし、生涯の視点で見ると、話は変わってきます。312ヶ月 × 1,580ドル = 492,960ドルに対し、180ヶ月 × 1,873ドル + 4,000ドル = 341,140ドルです。毎月293ドル多く支払いますが、132ヶ月早く返済が完了し、利息を151,820ドル節約できます。次に例を逆にします。同じ残高と金利で、5.0%の金利で30年払いに借り換えた場合です。新しい支払額は約1,272ドルに下がり、毎月の節約額は308ドル、損益分岐点は4,000ドル ÷ 308ドル = 13ヶ月、生涯の節約額は492,960ドル − (360ヶ月 × 1,272ドル + 4,000ドル) = 31,040ドルです。同じローン、同じ繰延費用で、意思決定の計算は全く異なります。
借り換えを検討する際に、住宅所有者が陥りやすい5つの間違いがあります。1つ目は、繰延費用を含めずに、新しいローン金利を現在の金利と比較することです。1%の金利低下は劇的に聞こえますが、5,000ドルの繰延費用があり、2年後に引っ越す予定の場合、損益分岐点に達しない可能性があります。2つ目は、返済期間をリセットすることを認識せずに、返済期間を延長することです。残り312ヶ月の住宅ローンを、新たに30年払いのローンに借り換えると、返済期間の最後に48ヶ月分の支払いが追加されます。月々の支払額は低くなるかもしれませんが、生涯の費用は増加する可能性があります。3つ目は、繰延費用を新しい元本に含めて、「無料」として扱うことです。費用は依然として支払われますが、ローンの金利で期間にわたって償却されます。5%の30年払いの借り換えでは、4,000ドルは約7,700ドルの元利金返済になります。4つ目は、PMI（民間住宅ローン保険）の更新ルールを無視することです。住宅ローン残高の20%未満の equity で借り換えると、多くの場合、民間住宅ローン保険が再度適用され、新しい支払額に加えて、ローン額の年間0.3%から1.5%が追加されます。5つ目は、既存のローンにかかる期限前返済ペナルティを忘れることです。米国の従来のローンのおよそ5%は、最初の3年間でペナルティが発生します。典型的なペナルティは、残高の1%から3%であり、損益分岐点の計算全体を無効にする可能性があります。
米国では、固定金利の借り換えが主流であり、標準的な30年固定金利が大部分を占めています。金利・期間変更（この計算機の主な用途）の借り換えは、ローン額を同じに保ち、金利または期間のみを変更します。キャッシュアウト借り換えは、別の種類です（専用のキャッシュアウト対HELOC計算機でカバー）。新しいローンは古いローンよりも大きくなり、その差額が現金で支払われます。現金自体にも効用があるため、損益分岐点の計算も異なります。英国とアイルランドでは、同等の慣行はリモーゲージと呼ばれ、通常、期間の途中でなく2年または5年の固定期間の終了時に行われます。計算機のフレームワークは同様に適用されますが、「残り月数」の入力ははるかに短くなります。フランスでは、高額な公証費用と（通常、残存元本の3%または6ヶ月分の利息に上限がある）明示的な期限前返済ペナルティのため、歴史的に借り換えは稀でしたが、2014年のLoi Hamonと2018年のLoi Bourquinにより、ローンの保険に関する規定が緩和され、多くの住宅所有者がローン自体ではなく、保険を借り換えるようになりました。これは別の計算です。カナダでは、典型的な5年固定期間のため、通常、 substantial なIRR（金利差）ペナルティを回避するために更新日まで借り換えを待ちます。管轄区域に関わらず、「損益分岐点まで何ヶ月かかるか？」という質問は、意思決定の普遍的な中心です。