Confronta il tuo mutuo attuale con una nuova offerta: pareggio e risparmio a vita.
Punto di pareggio = costi di chiusura ÷ risparmi mensili. Risparmi a vita = totale dei vecchi pagamenti rimanenti meno totale dei nuovi pagamenti (e eventuali costi di chiusura fuori bilancio). Un lungo punto di pareggio ripaga solo se rimani in casa oltre tale data.
Un mutuo raramente è una decisione "taglia unica": i tassi cambiano, il tuo credito migliora, il tuo reddito aumenta e un prestito che era perfettamente adeguato tre anni fa potrebbe ora essere la voce più costosa nel tuo budget mensile. La rinegoziazione sostituisce un mutuo esistente con uno nuovo, idealmente a un tasso più basso o a una durata più breve, e la domanda che ogni proprietario di casa si pone prima di firmare è sempre la stessa: questo mi farà effettivamente risparmiare denaro, e quanto tempo ci vorrà per farlo? Due numeri guidano l'intera decisione: il risparmio mensile (quanto è inferiore la nuova rata) e il punto di pareggio (quanti mesi di questi risparmi sono necessari per recuperare i costi di chiusura). Chiunque preveda di rimanere nella casa più a lungo del punto di pareggio ottiene un guadagno; chiunque venda o rinegozi di nuovo prima di raggiungerlo ha pagato i costi di chiusura per nulla. Questo calcolatore elabora entrambi i numeri per qualsiasi combinazione di prestito attuale, nuova offerta e strategia di finanziamento dei costi di chiusura, e mostra la differenza di interessi nel corso della vita del prestito in modo da poter anche vedere se allungare la durata a 30 anni comporta segretamente più costi che risparmi.
La rata mensile di un mutuo ammortizzato a tasso fisso è:
M = P × r × (1 + r)ⁿ / ((1 + r)ⁿ − 1)
dove P è il capitale del prestito, r è il tasso mensile (annuo ÷ 12) e n è il numero totale di pagamenti mensili. Il calcolatore applica la formula due volte – una volta al tuo prestito attuale (utilizzando il saldo residuo e i mesi rimanenti) e una volta al nuovo prestito (utilizzando il saldo più eventuali costi di chiusura inclusi e la nuova durata). I numeri principali derivano dalle differenze:
Quando il risparmio mensile è zero o negativo – ad esempio, stai rinegoziando per accorciare la durata e accettando una rata più alta in cambio – il punto di pareggio è indefinito e la decisione si basa interamente sul numero di risparmi a vita intera.
Gli input sono divisi in due blocchi. Il blocco prestito attuale richiede il saldo residuo, il tuo tasso attuale e i mesi rimanenti del prestito esistente. (Se conosci solo la durata originale e la rata mensile, puoi calcolare i mesi rimanenti dal tuo ultimo estratto conto; molti istituti di credito lo mostrano direttamente.) Il blocco nuova offerta di prestito richiede il tasso offerto dal nuovo istituto di credito, la nuova durata in anni (10 / 15 / 20 / 25 / 30), i costi totali di chiusura e una strategia per pagarli – di tasca propria al momento della firma, o inclusi nel nuovo capitale del prestito in modo che vengano ammortizzati insieme al resto. Il pannello Risultati restituisce sei numeri e un grafico: le rate mensili attuali e nuove, il risparmio mensile, il punto di pareggio in mesi, il risparmio a vita intera e gli interessi totali pagati in ciascuno scenario, rappresentati come barre affiancate in modo da poter vedere a colpo d'occhio se il nuovo prestito è genuinamente più economico o semplicemente diluisce ulteriormente il costo.
Hai acceso un mutuo trentennale di 250.000 € trent'anni fa al 6,5%. Il saldo residuo è ora di circa 237.000 € con 312 mesi rimanenti, e un istituto di credito ti sta offrendo un nuovo quindicennale fisso al 5,0% con 4.000 € di costi di chiusura pagati di tasca propria. La rata mensile attuale è di circa 1.580 €. La nuova rata quindicennale su 237.000 € al 5,0% è di circa 1.873 € – è superiore alla rata attuale, quindi il risparmio mensile qui è negativo e il punto di pareggio è indefinito. Ma la prospettiva a vita intera racconta una storia diversa: 312 × 1.580 € = 492.960 € contro 180 × 1.873 € + 4.000 € = 341.140 €. Paghi 293 € in più ogni mese, ma finisci 132 mesi prima e risparmi 151.820 € di interessi. Ora inverti l'esempio: stesso saldo e tasso, ma una rinegoziazione trentennale al 5,0%. La nuova rata scende a circa 1.272 €, il risparmio mensile è di 308 €, il punto di pareggio è 4.000 € ÷ 308 € = 13 mesi, e il risparmio a vita intera è 492.960 € − (360 × 1.272 € + 4.000 €) = 31.040 €. Stesso prestito, stessi costi di chiusura, matematica decisionale totalmente diversa.
Cinque errori ostacolano i proprietari di casa che cercano una rinegoziazione. Primo, confrontare il nuovo tasso del prestito con quello attuale senza includere i costi di chiusura. Un calo dell'1% sembra drammatico ma con 5.000 € di costi e un trasloco previsto tra due anni, potresti non raggiungere mai il punto di pareggio. Secondo, ricominciare l'orologio di ammortamento senza rendersene conto. Rinegoziare un mutuo con 312 mesi rimanenti in un nuovo prestito trentennale aggiunge 48 mesi di pagamenti alla fine – la tua rata mensile potrebbe essere più bassa ma il costo totale può aumentare. Terzo, includere i costi di chiusura nel nuovo capitale e trattarli come "gratuiti". I costi vengono comunque pagati, solo ammortizzati al tasso del prestito nel corso della durata. Su una rinegoziazione trentennale al 5% che trasforma 4.000 € in circa 7.700 € di capitale+interessi rimborsati. Quarto, ignorare le regole di ripristino del PMI – rinegoziare al di sotto del 20% di patrimonio netto spesso riattiva l'assicurazione ipotecaria privata, che aggiunge dallo 0,3 all'1,5% dell'importo del prestito all'anno oltre alla nuova rata. Quinto, dimenticare la penale di rimborso anticipato sul prestito esistente. Circa il 5% dei prestiti convenzionali statunitensi la riportano nei primi tre anni; una penale tipica è dall'1% al 3% del saldo residuo e può annullare l'intero calcolo del punto di pareggio.
Negli Stati Uniti, le rinegoziazioni a tasso fisso sono predominanti, con il tipico trentennale fisso che rappresenta la maggior parte del volume; la variante di rinegoziazione tasso-e-durata (caso d'uso primario di questo calcolatore) mantiene l'importo del prestito invariato e modifica solo il tasso o la durata. La rinegoziazione con estrazione di liquidità è un animale diverso – coperto dal calcolatore dedicato estrazione di liquidità vs HELOC – dove il nuovo prestito è maggiore del vecchio e la differenza viene pagata come contante; anche la matematica del punto di pareggio differisce perché il contante stesso ha un'utilità. Nel Regno Unito e in Irlanda, la pratica equivalente è chiamata remortgaging e avviene quasi sempre alla fine di un periodo fisso di 2 o 5 anni piuttosto che a metà termine; il quadro del calcolatore si applica ancora, solo con un input "mesi rimanenti" molto più breve. In Francia, la rinegoziazione era storicamente rara a causa degli alti costi notarili e delle esplicite penali di rimborso anticipato (tipicamente limitate al 3% del capitale residuo o 6 mesi di interessi), ma la Loi Hamon del 2014 e la Loi Bourquin del 2018 hanno allentato sufficientemente il lato assicurativo del prestito che molti proprietari di casa ora rinegoziano l'assicurazione piuttosto che il prestito stesso – un calcolo separato. In Canada, la tipica durata fissa di 5 anni significa che la rinegoziazione solitamente attende la data di rinnovo per evitare la penale IRD (interest rate differential), che può essere sostanziale. Qualunque sia la giurisdizione, la domanda "quanti mesi ci vorranno per raggiungere il pareggio?" è il nucleo universale della decisione.