Compare su hipoteca actual con una nueva oferta: punto de equilibrio y ahorros de por vida.
Punto de equilibrio = costos de cierre ÷ ahorros mensuales. Ahorro de por vida = total de los pagos antiguos restantes menos total de los pagos nuevos (y cualquier costo de cierre de desembolso). Un punto de equilibrio prolongado solo vale la pena si permanece en la casa más allá de él.
Una hipoteca rara vez es una decisión única: las tasas cambian, tu crédito mejora, tus ingresos crecen y un préstamo que estaba perfectamente bien hace tres años puede ser ahora el elemento de gasto más caro de tu presupuesto mensual. La refinanciación reemplaza una hipoteca existente por una nueva, idealmente a una tasa más baja o un plazo más corto, y la pregunta que todo propietario se hace antes de firmar es la misma: ¿esto realmente me ahorrará dinero, y cuánto tiempo tardará en hacerlo? Dos números resumen toda la decisión: los ahorros mensuales (cuánto menor es el nuevo pago) y el punto de equilibrio (cuántos meses de esos ahorros se necesitan para recuperar los costos de cierre). Cualquiera que planee quedarse en la casa más tiempo que el punto de equilibrio sale ganando; cualquiera que venda o refinancie nuevamente antes de alcanzarlo ha pagado los costos de cierre en vano. Esta calculadora calcula ambos números para cualquier combinación de préstamo actual, nueva oferta y estrategia de financiación de costos de cierre, y muestra la diferencia de intereses de por vida para que también pueda ver si extender el plazo nuevamente a 30 años secretamente cuesta más de lo que ahorra.
El pago mensual de una hipoteca amortizable a tasa fija es:
M = P × r × (1 + r)ⁿ / ((1 + r)ⁿ − 1)
donde P es el capital del préstamo, r es la tasa mensual (anual ÷ 12), y n es el número total de pagos mensuales. La calculadora aplica la fórmula dos veces: una para tu préstamo actual (usando el saldo restante y los meses restantes) y otra para el préstamo nuevo (usando el saldo más los costos de cierre incorporados y el nuevo plazo). Los números principales se obtienen de las diferencias:
Cuando los ahorros mensuales son cero o negativos — por ejemplo, estás refinanciando para acortar el plazo y aceptando un pago mayor a cambio — el punto de equilibrio no está definido y la decisión recae completamente en el número de ahorros de por vida.
Las entradas se dividen en dos bloques. El bloque préstamo actual necesita el saldo restante, tu tasa actual y los meses restantes del préstamo existente. (Si solo conoces el plazo original y el pago mensual, puedes calcular los meses restantes a partir de tu último extracto; muchos prestamistas lo muestran directamente.) El bloque nueva oferta de préstamo necesita la tasa que el nuevo prestamista está cotizando, el nuevo plazo en años (10 / 15 / 20 / 25 / 30), los costos de cierre totales y una estrategia para pagarlos: de bolsillo al momento de la firma, o incorporados al capital del nuevo préstamo para que se amortice junto con el resto. El panel de Resultados devuelve seis números y un gráfico: los pagos mensuales actuales y nuevos, el ahorro mensual, el punto de equilibrio en meses, el ahorro de por vida y el interés total pagado en cada escenario, representados como barras una al lado de la otra para que puedas ver de un vistazo si el nuevo préstamo es realmente más barato o simplemente extiende el costo.
Sacaste una hipoteca de treinta años por $250,000 hace cuatro años al 6.5%. El saldo restante ahora es de aproximadamente $237,000 con 312 meses restantes, y un prestamista te ofrece 5.0% en un nuevo plazo fijo de quince años con $4,000 en costos de cierre pagados de bolsillo. El pago mensual actual es de aproximadamente $1,580. El nuevo pago a quince años sobre $237,000 al 5.0% es de aproximadamente $1,873 — eso es más alto que el pago actual, por lo que los ahorros mensuales aquí son negativos y el punto de equilibrio no está definido. Pero la perspectiva de por vida cuenta una historia diferente: 312 × $1,580 = $492,960 frente a 180 × $1,873 + $4,000 = $341,140. Estás pagando $293 más al mes, pero terminas 132 meses antes y ahorras $151,820 en intereses. Ahora invierte el ejemplo: mismo saldo y tasa, pero una refinanciación a treinta años al 5.0%. El nuevo pago se reduce a aproximadamente $1,272, los ahorros mensuales son $308, el punto de equilibrio es $4,000 ÷ $308 = 13 meses, y los ahorros de por vida son $492,960 − (360 × $1,272 + $4,000) = $31,040. Mismo préstamo, mismos costos de cierre, matemáticas de decisión totalmente diferentes.
Cinco errores suelen confundir a los propietarios que buscan una refinanciación. Primero, comparar la nueva tasa del pagaré con la actual sin incluir los costos de cierre. Una bajada del 1% suena dramática, pero con $5,000 en costos y una mudanza planeada en dos años, es posible que nunca alcances el punto de equilibrio. Segundo, reiniciar el reloj de amortización sin darse cuenta. Refinanciar una hipoteca con 312 meses restantes en un nuevo préstamo a 30 años agrega 48 meses de pagos al final: tu pago mensual puede ser menor, pero el costo total puede aumentar. Tercero, incorporar los costos de cierre al capital nuevo y tratarlo como "gratis". Los costos se siguen pagando, solo que se amortizan a la tasa del préstamo durante el plazo. En una refinanciación a 30 años al 5%, eso convierte $4,000 en aproximadamente $7,700 de capital + intereses pagados. Cuarto, ignorar las reglas de reinicio del PMI — refinanciar por debajo del 20% de capital a menudo reinicia el seguro hipotecario privado, que agrega del 0.3 al 1.5% del monto del préstamo por año además del nuevo pago. Quinto, olvidar la penalización por pago anticipado del préstamo existente. Aproximadamente el 5% de los préstamos convencionales de EE. UU. lo llevan en los primeros tres años; una penalización típica es del 1 al 3% del saldo restante y puede anular todo el cálculo del punto de equilibrio.
En los Estados Unidos, predominan las refinanciaciones a tasa fija, con el plazo fijo estándar de 30 años representando la mayor parte del volumen; la variante de refinanciación de tasa y plazo (el caso de uso principal de esta calculadora) mantiene el monto del préstamo igual y solo cambia la tasa o el plazo. La refinanciación con retiro de efectivo es un animal diferente — cubierto por la calculadora dedicada de retiro de efectivo frente a HELOC — donde el nuevo préstamo es mayor que el anterior y la diferencia se paga en efectivo; las matemáticas del punto de equilibrio también difieren porque el efectivo en sí tiene utilidad. En el Reino Unido e Irlanda, la práctica equivalente se llama remortgaging y casi siempre ocurre al final de un período fijo de 2 o 5 años en lugar de a mitad de plazo; el marco de la calculadora aún se aplica, solo que con una entrada de "meses restantes" mucho más corta. En Francia, la refinanciación era históricamente rara debido a los altos costos notariales y las explícitas penalizaciones por pago anticipado (típicamente limitadas al 3% del capital restante o 6 meses de interés), pero la Loi Hamon de 2014 y la Loi Bourquin de 2018 relajaron el lado del seguro del préstamo lo suficiente como para que muchos propietarios ahora refinancien el seguro en lugar del préstamo en sí, un cálculo separado. En Canadá, el plazo fijo típico de 5 años significa que la refinanciación generalmente espera hasta la fecha de renovación para evitar la penalización por diferencia de tasa de interés (IRD), que puede ser sustancial. Sea cual sea la jurisdicción, la pregunta "¿cuántos meses hasta que alcance el punto de equilibrio?" es el núcleo universal de la decisión.