Ratios de deuda-ingreso ("front-end" y "back-end") con indicador de banda de prestamista.
El DTI de segunda línea es lo que la mayoría de los prestamistas de EE. UU. utilizan para las hipotecas: un techo del 36% es convencional, con un límite regulatorio del 43% para las hipotecas calificadas.
El ratio deuda-ingreso (DTI) es el único número que los prestamistas observan más al decidir si conceder una hipoteca, un préstamo de coche, la refinanciación de un préstamo estudiantil o un crédito personal. Compara la suma de sus obligaciones de deuda mensuales recurrentes con sus ingresos brutos mensuales y traduce el porcentaje resultante en una banda que se mapea directamente con la política de suscripción. Un DTI de "back-end" del 28 % abre la puerta a casi todos los productos convencionales que se ofrecen; un DTI de "back-end" del 45 % cierra la mayoría de ellos y fija el resto a un precio superior. Los prestatarios subestiman rutinariamente su propio DTI porque olvidan las obligaciones recurrentes (préstamos estudiantiles en aplazamiento, manutención de hijos, pensiones alimenticias, pagos de alquiler o leasing), o porque calculan el ingreso neto en lugar del ingreso bruto. Esta calculadora fuerza una contabilidad clara: ingresos brutos por un lado, la pila completa de deudas recurrentes por el otro, y una proporción honesta en medio.
El DTI importa incluso fuera de las decisiones de endeudamiento. Es un indicador indirecto del estado de las finanzas personales: un DTI alto está correlacionado con una baja cobertura del fondo de emergencia, una alta utilización del crédito y el tipo de fragilidad donde un solo cheque de pago perdido se convierte en bola de nieve de recargos por demora y daños en la puntuación de crédito. Hacer un seguimiento trimestral del DTI —incluso cuando no se está solicitando crédito— es uno de los indicadores adelantados más claros de que el "lifestyle creep" está superando el crecimiento de los ingresos.
DTI de "front-end" = pago_vivienda / ingreso_mensual_bruto × 100 %.
El pago de la vivienda es el PITI totalmente cargado: principal, intereses, impuestos sobre la propiedad, seguro de propietario y cuotas de la asociación de propietarios si procede. Los inquilinos sustituyen su alquiler mensual. El DTI de "front-end" es la métrica utilizada para la carga de deuda solo de la vivienda y es lo que los prestamistas hipotecarios miran al decidir si puede asumir la nueva hipoteca que está solicitando.
DTI de "back-end" = (pago_vivienda + todas_las_otras_deudas_recurrentes) / ingreso_mensual_bruto × 100 %.
El término de otras deudas suma cada línea que los prestamistas ven en su informe de crédito o extracto bancario: pago de préstamo de coche o leasing, pago mínimo del préstamo estudiantil (incluso si está actualmente aplazado — los prestamistas lo imputan), pagos mínimos de tarjetas de crédito, cuota de préstamo personal, manutención de hijos o pensión alimenticia ordenada por el tribunal, préstamos co-firmados, cuotas de "compra ahora, paga después". El DTI de "back-end" es la medida integral y es la que impulsa el indicador de banda en esta calculadora.
Las cuatro bandas se mapean con la política de suscripción ampliamente citada en EE. UU.: < 20 % excelente, < 36 % bueno, < 43 % manejable (el borde superior de las reglas de "Qualified Mortgage"), ≥ 43 % pobre. Los prestamistas europeos suelen ser más estrictos (el 35 % es un techo común para el "taux d'endettement" francés bajo las reglas del HCSF) pero la forma de la banda es similar.
Introduzca su ingreso mensual bruto — antes de impuestos, antes de deducciones, de todas las fuentes. Salario, ingresos de autónomos, ingresos por alquiler, pensiones alimenticias recibidas e ingresos fiables de actividades secundarias cuentan; las bonificaciones únicas e ingresos irregulares generalmente no. Introduzca su hipoteca o alquiler como el pago mensual total de la vivienda. Rellene las cuatro ranuras de línea de deuda: pago del coche, préstamos estudiantiles, pagos mínimos de tarjetas de crédito, otras deudas recurrentes. El panel de resultados muestra su DTI de "back-end" como el KPI principal, su DTI de "front-end" como un KPI secundario, la carga total de deuda mensual en su moneda local, su margen contra el techo convencional del 36 % (positivo significa espacio para añadir deuda, negativo significa que ya está por encima), y una etiqueta de banda. El indicador representa su DTI de "back-end" frente a las cuatro bandas de prestamistas para que pueda ver de un vistazo en qué categoría cae.
Hogar con dos ingresos. Ingreso mensual bruto 5 500 €. Hipoteca 1 500 € PITI. Pago del coche 350 €. Préstamos estudiantiles 200 €. Pagos mínimos de tarjetas de crédito 80 €. Ninguna otra deuda.
El hogar está 150 € por encima del techo convencional del 36 %. La mayoría de los prestamistas todavía concederán crédito nuevo pero a precios ligeramente peores; compras grandes (un segundo coche, una casa de vacaciones) empujarían el expediente a la categoría de DTI alto y activarían la suscripción manual. Pagar el saldo de la tarjeta de crédito y liberar el mínimo de 80 € reduce el DTI de "back-end" a 37,3 %, apenas por encima del 36 % — lo suficientemente cerca como para que los prestamistas traten el expediente como un prestatario principal del tipo 36 %.
Bruto, no neto. Los prestamistas utilizan los ingresos antes de impuestos porque la carga fiscal varía según la jurisdicción y el estado civil; quieren un punto de referencia comparable. Introducir ingresos netos infla el DTI y le hace parecer peor de lo que está.
Pagos imputados sobre deuda aplazada. Un préstamo estudiantil en pago basado en ingresos con un pago mensual de 0 $ no es gratuito; los prestamistas suelen imputar del 0,5 % al 1 % del saldo como un pago teórico a efectos del DTI. Si tiene un préstamo aplazado de 40 000 $, cuente 200 $ a 400 $ aunque su extracto diga 0 $.
Obligaciones olvidadas. Los préstamos co-firmados cuentan como su deuda para el DTI, incluso si un familiar realiza los pagos. Lo mismo ocurre con los planes de pago a plazos de "compra ahora, paga después", las membresías de clubes facturadas mensualmente que aparecen en el archivo de crédito y los pagos recurrentes de deudas médicas.
Ingresos que no cuentan. Las bonificaciones de firma únicas, las unidades de acciones restringidas que se consolidan de forma irregular, los ingresos por juegos de azar y los ingresos de autónomos de corta duración suelen ser excluidos por los prestamistas, aunque usted los reciba cada mes. Utilice solo ingresos estables que tengan al menos dos años de historial.
Énfasis en "front-end" vs "back-end". Los préstamos FHA limitan el "front-end" al 31 % y el "back-end" al 43 %; Fannie Mae convencional es tradicionalmente 28 % / 36 % con superposiciones de hasta el 50 % de "back-end" para expedientes sólidos. Saber qué ratio pondera más su prestamista es esencial al negociar la estructura del expediente.
Particularidades para autónomos y empresas unipersonales. Los gastos empresariales deducibles de impuestos reducen el AGI y, por lo tanto, reducen los ingresos que ven los prestamistas, aunque el flujo de caja sea bueno. Los prestatarios del Anexo C a menudo necesitan sumar la depreciación y otros elementos no monetarios — la calculadora funciona con ingresos brutos simples y no modelará la suma completa de los autónomos.
Escrow de impuestos sobre la propiedad + seguro. El PITI que espera la calculadora está totalmente cargado. Si solo introduce el principal y los intereses y olvida la parte del escrow, subestima el DTI de "front-end" entre un 15 % y un 25 % típicamente.
Exposición a tipos variables. La calculadora trata el pago actual como fijo. Las hipotecas de tipo variable (ARM), las líneas de crédito sobre el valor de la vivienda (HELOC) y los pagos mínimos de tarjetas de crédito son variables; el aumento de los tipos eleva el DTI sin que usted cambie nada. Haga una prueba de estrés introduciendo pagos con +200 puntos básicos para ver su margen de maniobra.