Rácios de dívida/rendimento *front-end* e *back-end* com medidor de faixa de credor.
O DTI de trás (back-end) é o que a maioria dos credores dos EUA usa para hipotecas: um teto de 36% é convencional, com 43% o limite regulatório para Hipotecas Qualificadas.
A relação dívida/rendimento (DTI) é o único número que os credores observam mais ao decidir se concedem uma hipoteca, um empréstimo automóvel, o refinanciamento de um empréstimo estudantil ou um crédito pessoal. Compara a soma das suas obrigações de dívida mensais recorrentes com o seu rendimento mensal bruto — e traduz a percentagem resultante numa faixa que se mapeia diretamente para a política de subscrição. Um DTI back-end de 28 % abre a porta a quase todos os produtos convencionais em oferta; um DTI back-end de 45 % fecha a maioria deles e precifica o resto com um prémio. Os mutuários subestimam rotineiramente o seu próprio DTI porque se esquecem de obrigações recorrentes (empréstimos estudantis em diferimento, pensão de alimentos, pensão de sobrevivência, pagamentos de estacionamento, de aluguer), ou porque calculam o salário líquido em vez do bruto. Esta calculadora força uma contabilidade limpa: rendimento bruto de um lado, a totalidade das dívidas recorrentes do outro, e uma proporção honesta no meio.
O DTI importa mesmo fora das decisões de empréstimo. É um indicador retrospetivo da saúde das finanças pessoais: um DTI elevado está correlacionado com uma baixa cobertura do fundo de emergência, alta utilização de crédito e o tipo de fragilidade em que um único cheque de pagamento perdido se transforma em taxas de atraso e danos na pontuação de crédito. O acompanhamento trimestral do DTI — mesmo quando não está a solicitar crédito — é um dos indicadores antecedentes mais claros de que o aumento do estilo de vida está a ultrapassar o crescimento do rendimento.
DTI Front-end = pagamento_habitação ÷ rendimento_mensal_bruto × 100 %.
O pagamento da habitação é o PITI totalmente carregado: principal, juros, impostos sobre a propriedade, seguro de proprietário e quotas de condomínio, se aplicável. Os inquilinos substituem o seu aluguer mensal. O DTI front-end é a métrica utilizada para o encargo da dívida apenas da habitação e é o que os credores hipotecários olham ao decidir se consegue suportar a nova hipoteca que está a solicitar.
DTI Back-end = (pagamento_habitação + todas_as_outras_dívidas_recorrentes) ÷ rendimento_mensal_bruto × 100 %.
O termo outras_dívidas soma todas as linhas que os credores veem no seu relatório de crédito ou extrato bancário: pagamento de empréstimo automóvel ou de aluguer, pagamento mínimo de empréstimos estudantis (mesmo que atualmente diferido — os credores imputam-no), pagamentos mínimos de cartão de crédito, prestações de empréstimo pessoal, pensão de alimentos ou de sobrevivência ordenada por tribunal, empréstimos co-assinados, prestações de comprar-agora-pagar-mais-tarde. O DTI back-end é a medida abrangente e é o que aciona o medidor de faixa nesta calculadora.
As quatro faixas mapeiam-se para a política de subscrição amplamente citada nos EUA: < 20 % excelente, < 36 % bom, < 43 % gerenciável (a extremidade superior das regras de Empréstimo Qualificado), ≥ 43 % fraco. Os credores europeus são tipicamente mais rigorosos (35 % é um teto comum para o taux d'endettement francês sob as regras do HCSF) mas a forma da faixa é semelhante.
Introduza o seu rendimento mensal bruto — antes de impostos, antes de deduções, todas as fontes. Salário, trabalho freelancer, rendimento de aluguer, pensão recebida e rendimento adicional fiável contam; bónus pontuais e rendimento irregular geralmente não contam. Introduza a sua hipoteca ou aluguer como o pagamento mensal total da habitação. Preencha os quatro campos de dívida: pagamento do carro, empréstimos estudantis, pagamentos mínimos do cartão de crédito, outras dívidas recorrentes. O painel de resultados mostra o seu DTI back-end como o KPI principal, o seu DTI front-end como um KPI secundário, o encargo mensal total da dívida na sua moeda local, a sua margem contra o teto convencional de 36 % (positivo significa margem para adicionar dívida, negativo significa que já ultrapassou), e um rótulo de faixa. O medidor traça o seu DTI back-end contra as quatro faixas de credor para que possa ver rapidamente em que faixa se enquadra.
Família com dois rendimentos. Rendimento mensal bruto de 5 500 €. Hipoteca de 1 500 € PITI. Pagamento do carro de 350 €. Empréstimos estudantis de 200 €. Pagamentos mínimos do cartão de crédito de 80 €. Sem outras dívidas.
A família está 150 € acima do teto convencional de 36 %. A maioria dos credores ainda concederá crédito novo, mas a um preço ligeiramente pior; grandes compras (um segundo carro, uma casa de férias) empurrariam o processo para o grupo de DTI elevado e desencadeariam a subscrição manual. Pagar o saldo do cartão de crédito e libertar os 80 € mínimos leva o DTI back-end para 37,3 %, ligeiramente acima de 36 % — perto o suficiente para que os credores tratem o processo como um mutuário prime de cerca de 36 %.
Bruto, não líquido. Os credores usam o rendimento pré-imposto porque o encargo fiscal varia por jurisdição e status de declaração; eles querem uma métrica comparável. Introduzir o rendimento líquido inflaciona o DTI e faz com que pareça pior do que realmente é.
Pagamentos imputados sobre dívida diferida. Um empréstimo estudantil em pagamento baseado em rendimento com um pagamento mensal de 0 $ não é gratuito; os credores geralmente imputam 0,5 % a 1 % do saldo como um pagamento nocional para fins de DTI. Se tiver um empréstimo diferido de 40 000 $, conte 200 $ a 400 $, mesmo que o seu extrato diga 0 $.
Obrigações esquecidas. Empréstimos co-assinados contam como sua dívida para DTI, mesmo que um parente faça os pagamentos. O mesmo é verdade para planos de prestação comprar-agora-pagar-mais-tarde, assinaturas de clubes cobradas mensalmente que aparecem no arquivo de crédito e pagamentos recorrentes de dívidas médicas.
Rendimento que não conta. Bónus de assinatura únicos, unidades de ações restritas que vestem de forma desigual, rendimento de jogo e rendimento de freelancer de curta duração são geralmente excluídos pelos credores, mesmo que os receba todos os meses. Use apenas rendimento estável que tenha pelo menos um histórico de dois anos.
Ênfase no front-end vs back-end. Os empréstimos FHA limitam o front-end em 31 % e o back-end em 43 %; os convencionais da Fannie Mae são tradicionalmente 28 % / 36 % com sobreposições de até 50 % back-end para processos sólidos. Saber qual a proporção que o seu credor pondera mais é essencial ao negociar a estrutura do processo.
Peculiaridades de proprietário único e trabalhador por conta própria. Despesas comerciais dedutíveis de impostos diminuem o AGI e, portanto, diminuem o rendimento que os credores veem, embora o fluxo de caixa esteja bem. Os mutuários da Schedule-C muitas vezes precisam de adicionar depreciação e outros itens não monetários — a calculadora funciona com rendimento bruto simples e não modelará a adição completa para trabalhadores por conta própria.
Escrow de impostos sobre a propriedade + seguro. O PITI que a calculadora espera é totalmente carregado. Se introduzir apenas principal e juros e esquecer a parte do escrow, subestima o DTI front-end em 15 % a 25 % tipicamente.
Exposição a taxa variável. A calculadora trata o pagamento de hoje como fixo. ARMs, HELOCs e pagamentos mínimos de cartão de crédito são variáveis; o aumento das taxas empurra o DTI para cima sem que nada mude. Teste de stress introduzindo pagamentos a +200 bps para ver a sua folga.