貸し手バンドゲージ付きのフロントエンドおよびバックエンド債務収入比率。
バックエンドDTIは、ほとんどの米国の貸し手が住宅ローンに使用するものです。36%の天井が一般的であり、適格住宅ローンの規制上の上限は43%です。
債務収入比率（DTI）は、住宅ローン、自動車ローン、学生ローン借り換え、または個人信用を提供する際に、貸し手が最も重視する単一の指標です。これは、あなたの毎月の定期的債務負担額を総月収と比較し、その結果のパーセンテージを引受方針に直接マッピングされるバンドに変換します。バックエンドDTIが28%であれば、ほとんどすべての従来のローン商品への扉が開かれます。バックエンドDTIが45%であれば、ほとんどの商品は閉ざされ、残りはプレミアム価格で提供されます。借り手は、定期的な債務（繰り延べ中の学生ローン、養育費、扶養料、駐車場、リース料）を忘れているか、総収入ではなく手取り収入を合計しているため、自分のDTIを日常的に過小評価しています。この計算機は、片側に総収入、もう片側に全定期的債務のスタック、そしてその間に正直な比率を要求する、クリーンな会計を強制します。
DTIは、借り入れの決定以外でも重要です。個人の財務健全性の遅行指標であり、高DTIは緊急資金カバー率の低さ、高い信用利用率、および給料の遅配が遅延手数料や信用スコアの損傷につながるような脆弱性と相関しています。四半期ごとにDTIを追跡することは、信用を申請していない場合でも、ライフスタイルの拡大が収入の伸びを上回っていることの最もクリーンな先行指標の1つです。
フロントエンドDTI = 住宅ローン支払額 ÷ 総月収 × 100%。
住宅ローン支払額は、元本、利息、固定資産税、住宅保険、および該当する場合はHOA会費をすべて含んだPITIです。賃借人は月々の家賃を代替します。フロントエンドDTIは、住宅のみの債務負担を測定する指標であり、住宅ローン貸し手が、あなたが申請している新しい住宅ローンを負担できるかどうかを決定する際に参照するものです。
バックエンドDTI = (住宅ローン支払額 + その他のすべての定期的債務) ÷ 総月収 × 100%。
その他の債務の項は、貸し手が信用報告書または銀行明細書で確認するすべての項目を合計します。自動車ローンまたはリース支払額、学生ローン最低額（現在繰り延べ中でも、貸し手はそれを考慮します）、クレジットカード最低支払額、個人ローン分割払い、裁判所命令による扶養または扶養料、共同署名ローン、後払い分割払い。バックエンドDTIは包括的な測定値であり、この計算機のバンドゲージを駆動するものです。
4つのバンドは、広く引用されている米国の引受方針に対応しています。< 20%は優秀、< 36%は良好、< 43%は管理可能（適格住宅ローン規則の上限）、≥ 43%は不良です。欧州の貸し手は通常より厳格です（フランスのHCSF規則によるtaux d'endettementの35%が一般的な上限）が、バンドの形状は似ています。
総月収（税引前、控除前、すべての収入源）を入力します。給与、フリーランス、賃貸収入、扶養料、安定した副収入はカウントされます。一時的なボーナスや不規則な収入は通常カウントされません。住宅ローンまたは家賃を、すべてを含んだ月々の住宅支払額として入力します。4つの債務項目（自動車ローン、学生ローン、クレジットカード最低額、その他の定期的債務）を記入します。結果パネルには、主要KPIとしてバックエンドDTI、二次KPIとしてフロントエンドDTI、あなたの現地通貨での月々の総債務負担額、従来の36%上限に対するヘッドルーム（プラスは債務追加の余地、マイナスは既に超過していることを意味）、およびバンドラベルが表示されます。ゲージは、あなたのバックエンドDTIを4つの貸し手バンドと比較してプロットするため、どのブラケットに該当するかを一目で確認できます。
共働き世帯。総月収5,500ユーロ。住宅ローン1,500ユーロ（PITI）。自動車ローン350ユーロ。学生ローン200ユーロ。クレジットカード最低額80ユーロ。その他の債務なし。
この世帯は、従来の36%上限を150ユーロ超過しています。ほとんどの貸し手は依然として新規融資を提供しますが、価格はわずかに悪くなります。大きな購入（2台目の車、別荘）は、ファイルを高DTIバケットに押し込み、手動審査を引き起こします。クレジットカード残高を完済し、80ユーロの最低額を解放すると、バックエンドDTIは37.3%となり、36%をわずかに超えます。これは、貸し手がファイルを36%程度のプライム借り手として扱うのに十分近いです。
手取りではなく総収入。税負担は地域や申告状況によって異なるため、貸し手は税引前の収入を使用します。彼らは比較可能な尺度を求めています。手取り収入を代入するとDTIが膨らみ、実際よりも悪く見えます。
繰り延べ債務に対する推定支払額。所得連動返済で月々の支払額が0ドルの学生ローンは無料ではありません。貸し手は通常、DTI目的で残高の0.5%から1%を名目上の支払額として推定します。40,000ドルの繰り延べローンがある場合、明細書に0ドルと記載されていても、200ドルから400ドルをカウントしてください。
見落とされた債務。共同署名ローンは、たとえ親族が支払いをしていたとしても、DTIのあなたの債務としてカウントされます。後払い分割払いプラン、毎月請求されるクラブ会員（信用ファイルに表示される）、および定期的な医療費の支払いも同様です。
カウントされない収入。一時的なサインオンボーナス、不均一に権利確定する制限付き株式ユニット、ギャンブル収入、短期フリーランス収入は、たとえ毎月受け取っていても、通常は貸し手によって除外されます。2年以上の実績がある安定した収入のみを使用してください。
フロントエンド対バックエンドの重点。FHAローンはフロントエンドを31%、バックエンドを43%に制限します。Fannie Maeの従来型は伝統的に28%/36%ですが、強力なファイルの場合はバックエンドで最大50%までカバーします。貸し手がどちらの比率をより重視するかを知ることは、ファイルの構成を交渉する際に不可欠です。
個人事業主および自営業者の特殊性。税控除対象の事業経費はAGIを低下させ、それゆえ貸し手が認識する収入を低下させますが、キャッシュフローは良好です。Schedule-Cの借り手は、減価償却費やその他の非現金項目を戻す必要があることがよくあります。この計算機は単純な総収入で機能し、自営業の追加項目の全額をモデリングしません。
不動産税+保険のエスクロー。計算機が期待するPITIはすべてを含んだものです。元本と利息のみを入力し、エスクロー部分を忘れた場合、通常15%から25%フロントエンドDTIを過小評価します。
変動金利へのエクスポージャー。この計算機は、現在の支払額を固定として扱います。ARM、HELOC、クレジットカード最低額は変動します。金利の上昇は、何も変更しなくてもDTIを上昇させます。200bps上昇した支払額を入力して、クッションをテストしてください。