Ratios d'endettement front-end et back-end avec jauge selon les seuils prêteurs.
Le ratio DTI arrière (back-end) est ce que la plupart des prêteurs américains utilisent pour les hypothèques : un plafond de 36 % est conventionnel, avec 43 % comme plafond réglementaire pour les prêts qualifiés.
Le ratio d'endettement (DTI) est le seul chiffre que les prêteurs surveillent le plus lorsqu'ils décident d'accorder un prêt hypothécaire, un prêt automobile, un refinancement de prêt étudiant ou un crédit personnel. Il compare la somme de vos obligations de dette mensuelles récurrentes à votre revenu mensuel brut – et traduit le pourcentage résultant en une bande qui correspond directement à la politique de souscription. Un DTI de fin de mois de 28 % ouvre la porte à presque tous les produits conventionnels proposés ; un DTI de fin de mois de 45 % ferme la plupart d'entre eux et facture le reste à un prix plus élevé. Les emprunteurs sous-estiment régulièrement leur propre DTI car ils oublient les obligations récurrentes (prêts étudiants en différé, pension alimentaire, pensions, parkings, paiements de location), ou parce qu'ils additionnent le salaire net plutôt que le salaire brut. Cette calculatrice impose une comptabilité claire : le revenu brut d'un côté, la pile complète des dettes récurrentes de l'autre, et un ratio honnête entre les deux.
Le DTI est important même en dehors des décisions d'emprunt. C'est un indicateur retardé de la santé financière personnelle : un DTI élevé est corrélé à une faible couverture de fonds d'urgence, une utilisation élevée du crédit et le genre de fragilité où un seul chèque manqué dégénère en frais de retard et dommages au score de crédit. Le suivi trimestriel du DTI – même lorsque vous ne demandez pas de crédit – est l'un des indicateurs avancés les plus clairs que la hausse du coût de la vie dépasse la croissance des revenus.
DTI avant de mois = paiement_logement ÷ revenu_mensuel_brut × 100 %.
Le paiement du logement est le PITI tout compris : principal, intérêts, impôts fonciers, assurance habitation et cotisations syndicales si applicable. Les locataires substituent leur loyer mensuel. Le DTI avant de mois est la métrique utilisée pour la charge de dette logement uniquement et est ce que les prêteurs hypothécaires examinent lorsqu'ils décident si vous pouvez supporter le nouveau prêt que vous demandez.
DTI arrière de mois = (paiement_logement + toutes_autres_dettes_récurrentes) ÷ revenu_mensuel_brut × 100 %.
Le terme autres_dettes additionne chaque ligne que les prêteurs voient sur votre rapport de crédit ou votre relevé bancaire : paiement de prêt automobile ou de location, minimum de prêt étudiant (même s'il est actuellement différé – les prêteurs l'imputent), paiements minimums de cartes de crédit, versement de prêt personnel, pension alimentaire ou pension de divorce ordonnée par un tribunal, prêts co-signés, versements d'achats maintenant, paiements différés. Le DTI arrière est la mesure complète et est celle qui détermine la jauge de la bande dans cette calculatrice.
Les quatre bandes correspondent à la politique de souscription américaine largement citée : < 20 % excellent, < 36 % bon, < 43 % gérable (le bord supérieur des règles de prêt qualifié), ≥ 43 % pauvre. Les prêteurs européens sont généralement plus stricts (35 % est un plafond courant pour le taux d'endettement français sous les règles HCSF) mais la forme de la bande est similaire.
Entrez votre revenu mensuel brut – avant impôts, avant déductions, toutes sources confondues. Le salaire, le travail indépendant, les revenus locatifs, les pensions alimentaires reçues et les revenus secondaires fiables comptent ; les bonus ponctuels et les revenus irréguliers ne comptent généralement pas. Entrez votre hypothèque ou loyer comme paiement mensuel total du logement. Remplissez les quatre champs de dette : paiement voiture, prêts étudiants, minimums cartes de crédit, autres dettes récurrentes. Le panneau de résultats affiche votre DTI arrière comme le KPI principal, votre DTI avant de mois comme KPI secondaire, le fardeau mensuel total de la dette dans votre devise locale, votre marge par rapport au plafond conventionnel de 36 % (positif signifie de la place pour ajouter de la dette, négatif signifie que vous êtes déjà au-dessus), et une étiquette de bande. La jauge trace votre DTI arrière par rapport aux quatre bandes de prêteurs afin que vous puissiez voir en un coup d'œil dans quelle catégorie vous vous trouvez.
Ménage à deux revenus. Revenu mensuel brut 5 500 €. Hypothèque 1 500 € PITI. Paiement voiture 350 €. Prêts étudiants 200 €. Minimums cartes de crédit 80 €. Aucune autre dette.
Le ménage dépasse le plafond conventionnel de 36 % de 150 €. La plupart des prêteurs accorderont toujours un nouveau crédit, mais à des prix légèrement moins bons ; les achats importants (une deuxième voiture, une maison de vacances) pousseraient le dossier dans la catégorie DTI élevé et déclencheraient une souscription manuelle. Rembourser le solde de la carte de crédit et libérer le minimum de 80 € ramène le DTI arrière à 37,3 %, juste au-dessus de 36 % – assez proche pour que les prêteurs traitent le dossier comme un emprunteur principal d'environ 36 %.
Brut, pas net. Les prêteurs utilisent le revenu avant impôt car la charge fiscale varie selon la juridiction et le statut de déclaration ; ils veulent une mesure comparable. Utiliser le revenu net gonfle le DTI et vous fait paraître pire que vous ne l'êtes.
Paiements imputés sur dettes différées. Un prêt étudiant à remboursement basé sur le revenu avec un paiement mensuel de 0 $ n'est pas gratuit ; les prêteurs imputent généralement 0,5 % à 1 % du solde comme un paiement théorique à des fins de DTI. Si vous avez un prêt différé de 40 000 $, comptez 200 $ à 400 $ même si votre relevé indique 0 $.
Obligations oubliées. Les prêts co-signés comptent comme votre dette pour le DTI, même si un proche effectue les paiements. Il en va de même pour les plans de paiement d'achat maintenant, paiement plus tard, les adhésions à des clubs facturées mensuellement qui apparaissent sur le fichier de crédit, et les paiements de dettes médicales récurrentes.
Revenu qui ne compte pas. Les primes de signature ponctuelles, les unités d'actions restreintes qui ne sont pas régulièrement acquises, les revenus de jeu et les revenus de travail indépendant de courte durée sont généralement exclus par les prêteurs, même si vous les recevez chaque mois. Utilisez uniquement les revenus stables qui ont au moins deux ans d'historique.
Emphase sur avant vs arrière de mois. Les prêts FHA plafonnent le DTI avant de mois à 31 % et arrière de mois à 43 % ; les prêts conventionnels Fannie Mae sont traditionnellement de 28 % / 36 % avec des surcharges allant jusqu'à 50 % arrière de mois pour les dossiers solides. Savoir quelle ratio votre prêteur pondère le plus est essentiel lors de la négociation de la structure du dossier.
Particularités des entreprises individuelles et des travailleurs indépendants. Les dépenses professionnelles déductibles d'impôt réduisent le revenu brut ajusté (AGI) et donc le revenu que les prêteurs voient, même si le flux de trésorerie est bon. Les emprunteurs de l'annexe C doivent souvent ajouter les amortissements et autres éléments hors trésorerie – la calculatrice fonctionne sur un revenu brut simple et ne modélisera pas l'ensemble des ajouts pour les travailleurs indépendants.
Séquestre des impôts fonciers + assurance. Le PITI attendu par la calculatrice est tout compris. Si vous n'entrez que le principal et les intérêts et oubliez la partie séquestre, vous sous-estimez généralement le DTI avant de mois de 15 % à 25 %.
Exposition aux taux variables. La calculatrice traite le paiement d'aujourd'hui comme fixe. Les prêts ARM, les HELOC et les minimums de cartes de crédit sont variables ; la hausse des taux augmente le DTI sans que vous ne changiez quoi que ce soit. Faites un test de résistance en saisissant des paiements à +200 points de base pour voir votre marge.